¿Qué plazo tengo para reclamar los gastos de mi hipoteca? ¿Prescribe la acción para reclamarlos?

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¿Qué plazo tengo para reclamar los gastos de mi hipoteca? ¿Prescribe la acción para reclamarlos?

Noemí Hernández Merchán. Abogada Asociada.


 

Son muchas las veces que se repite esta pregunta y muchas las opiniones que encontramos al hacer una búsqueda sobre esta cuestión en internet.

Nuestra opinión es que no hay plazo para reclamar los gastos derivados de la hipoteca y que la acción no prescribe.
Al analizar los diferentes grados de invalidez de los contratos desde una perspectiva jurídica se distinguen dos acciones que se presentan de forma confusa e imprecisa, debido en parte a la ambigüedad terminológica con la que son tratadas en el Código Civil, a saber, la denominada nulidad absoluta, radical o inexistencia, y la mera anulabilidad o nulidad relativa.

No vamos a entrar de manera pormenorizada en las causas y diferencias entre un instituto jurídico y otro ya que no es ese el objeto del presente artículo, si bien hay que señalar que la nulidad de pleno derecho impide que el contrato pueda producir efectos sin que sea posible su convalidación en ningún caso y por ninguna circunstancia. Las clausulas o contratos nulos lo son y esa nulidad puede ser puesta de manifiesto en cualquier momento sin que exista un plazo para ello: la acción es imprescriptible.

Cosa distinta es la anulabilidad; en este caso los contratos o clausulas producen efectos y si la causa de anulabilidad no se pone de manifiesto en el plazo que la ley prevé, la clausula o contrato se convalidan y ya no pueden ser atacados. Esa acción es a la que se refiere el artículo 1.301 del Código Civil y tiene un plazo de prescripción de cuatro años (véase la Sentencia de la Sección 1º del Tribunal Supremo de 18 de octubre de 2.005).

Sentado lo anterior hay que examinar la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2.015 que se refiere a la clausula por la que se imponen al consumidor todos los gastos derivados de la constitución de la hipoteca. En esta Sentencia la clausula fue declarada nula, entre otros motivos, por considerarla contraria a derecho y abusiva en conformidad con lo establecido en el capítulo II de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y en la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación que en su artículo 8 dispone:

“1. Serán nulas de pleno derecho las condiciones generales que contradigan en perjuicio del adherente lo dispuesto en esta Ley o en cualquier otra norma imperativa o prohibitiva, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención.

2. En particular, serán nulas las condiciones generales que sean abusivas, cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor, entendiendo por tales en todo caso las definidas en el artículo 10 bis y disposición adicional primera de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.”

La clausula fue considerada nula de pleno derecho por el Tribunal, por lo que en conformidad con la legislación vigente, la acción para poner de manifiesto esa nulidad radical es imprescriptible.

Como conclusión se puede afirmar que siempre que lo que se pretenda sea que se declare la nulidad de pleno derecho de la clausula en conformidad con lo dispuesto en la legislación de consumidores y usuarios, esa acción se puede ejercitar en cualquier momento, da igual los años que hayan pasado desde que se constituyó la hipoteca y si la misma se ha terminado de abonar o no; la nulidad de pleno derecho se puede instar siempre porque la acción es imprescriptible.

 

Fotografía unsplash

17 Comments

  1. carmen dice:

    compre una vivienda y la cancele en el año 2010…puedo solicitar la devolucion de los gastos de formalizacion del prestamos.gracias y saludos
    carmen

    • León Olarte Abogados dice:

      Buenos días y gracias pos su interés. En principio y con los datos que facilita y sin perjuicio de ser necesario examinar la documentación en concreto, sí podría reclamar el dinero indebidamente abonado por la formalización del préstamo siempre que se invoque la nulidad de pleno derecho de la clausula.

  2. carmen dice:

    compre una vivienda con un p.hipotecario, que cancele en el año 2010…..puedo solicitar la devolucion de los gastos de formalizacion del prestamo.gracias y saludos
    carmen

    • León Olarte Abogados dice:

      Buenos días y gracias pos su interés. En principio y con los datos que facilita y sin perjuicio de ser necesario examinar la documentación en concreto, sí podría reclamar el dinero indebidamente abonado por la formalización del préstamo siempre que se invoque la nulidad de pleno derecho de la clausula.

  3. sonia dice:

    Buenos días adquirí una hipoteca con el banco zaragozano en el año 1996 y lo vendí en el 2000
    Tengo derecho de reclamar la clausula suelo?
    Un saludo

    • León Olarte Abogados dice:

      Buenos días y gracias por su interés. En principio y con los datos que facilita y sin perjuicio de ser necesario examinar la documentación en concreto, si en su hipoteca hubiera clausula suelo podría reclamar el dinero indebidamente abonado.

  4. MANUEL dice:

    hola tengo derecho a reclamar los gastos de mi hipoteca si en el apartado V dice que” SE PACTAN QUE LOS GASTOS SON POR CUENTA DEL PRESTATARIO”gracias

  5. Antonio dice:

    Hola buenos días.
    Le comento yo he reclamado amistosamente al BBVA los gastos hipoteca 2002 y ampliación 2006 unos 4000 euros .las respuestas que me dan que cómo ha pasado 15 años ( 20en Catalunya) esto a prescrito y lamentan no poder atender mi reclamación..y me dieron 10 días para contestar ..le envié un un email que no estoy de acuerdo y que consultaría abogados por no saber a los artículos.que se acogen..

    Que debo o puedo hacer.?

    • León Olarte Abogados dice:

      Muchas gracias por su consulta y atención. Desde nuestro punto de vista, y tal y como se expone en el artículo, la acción no prescribe al denunciarse una nulidad de pleno derecho. El plazo de 15 años que le refieren es el de las acciones personales pero ese no se aplica a este caso. Parece que el banco ya se ha posicionado y se va a ver obligado a acudir a los tribunales. Si desea puede ponerse en contacto con el despacho para comentar el asunto con más detenimiento.

  6. almudena dice:

    Buenas tardes mi consulta es que compre una vivienda en el año 2004 y la vendi en el 2006 me gustaría saber si puedo reclamar la clapsula suelo y que documentación tendría que tener para reclamar .gracias

  7. MIGUEL AMENGUAL NICOLAU dice:

    Buenas tardes.El BBVA me ofrece 400 euros por la reclamación de gastos del registro hipotecario.
    Mi pregunta es la siguiente:Sí no estoy de acuerdo, cual es el plazo para presentar la reclamación ante el Banco de España?
    Gracias

    • León Olarte Abogados dice:

      Consideramos que al ser imprescriptible la acción para reclamar no tiene un plazo concreto para hacerlo. No obstante debe saber que la resolución que adopte el Banco de España no es vinculante para su banco y probablemente tenga que acabar acudiendo al Juzgado aunque aquel le de la razón.

  8. David dice:

    Hola buenas. Disculpe mi ignorancia pero creo haber leido que junto a la nulidad de la clausula de gastos se solicita judicialmente una reclamacion de cantidad para percibir los gastos una vez declarados indebidos o nulos. Si esto es asi, ¿esa reclamacion de cantidad no prescribiria si cancele mi hipoteca en 2010? Gracias

    • León Olarte Abogados dice:

      Muchas gracias por su consulta. La reclamación de gastos asociados a la hipoteca es diferente a la que procede de la aplicación de una clausula suelo aunque se pueden reclamar de manera conjunta; dicho esto, si lo que se solicita es la nulidad de pleno derecho de la clausula que impone la obligación de abonar todos los gastos a una de las partes, la acción no prescribiría y se podrían reclamar aunque la hipoteca se cancelase en 2.010. No obstante habría que examinar cada caso en concreto.

  9. Yanira Carvajal dice:

    Buneos días,

    Si han pasado más de 4 años desde que se canceló la hipoteca, ¿se pueden solicitar los gastos de formalizaicón y la clausulas suelo en caso de que las hubiera?.

    Muchas gracias por su atención

    • León Olarte Abogados dice:

      Muchas gracias por su consulta. Desde nuestro punto de vista, y sin referirnos a su caso en concreto ya que no hemos examinado su documentación, aunque hayan transcurrido más de cuatro años sí se pueden reclamar, ya que la base de la reclamación es la existencia de una nulidad de pleno derecho que no prescribe.

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