CONTRATOS DE ALQUILER Y ESTADO DE ALARMA.

Gerardo Parejo Fernández. Abogado Asociado.


Por el momento, en el marco del actual estado de alarma no ha sido adoptada ninguna medida en relación a los contratos de arrendamiento de vivienda o local de negocio, si bien esta situación conlleva que tanto propietarios como inquilinos se pregunten qué sucede con el pago de la renta, especialmente aquellos locales de negocio que, como consecuencia del Real Decreto 863/2020, se hayan visto obligados a cerrar por imperativo legal.

Arrendamiento de local de negocio

Lo primero a tener en cuenta es la actividad que se llevara a cabo en el local arrendado, ya que la situación difiere sustancialmente dependiendo de si nos encontramos ante una de las actividades cuya apertura al público se encuentra expresamente suspendida en el Real Decreto (artículo 10 y anexo), o por el contrario, se trata de alguna de las actividades consideradas servicios esenciales, en cuyo caso su apertura está permitida. En este segundo supuesto consideramos que no se vería afectada la obligación de pago de la renta ya que el inquilino continúa pudiendo desarrollar su actividad, pero en el primero la cosa cambia.

Debe tenerse claro que la obligación de pago de la renta resulta plenamente exigible aún con el estado de alarma decretado, ya que por el momento, insistimos, no se ha adoptado medida legal alguna al respecto, y por tanto a falta de acuerdo entre ambas partes, el arrendador está facultado para exigir el pago de la renta.

Ahora bien, el inquilino se encuentra en una situación de imposibilidad sobrevenida de llevar a cabo el objeto del contrato, que no es otro que desarrollar una actividad que actualmente se encuentra suspendida por imperativo legal, y aquí entendemos que, salvo que se hubiera regulado la fuerza mayor de forma expresa en el contrato (en cuyo caso prevalecerá lo pactado entre las partes), esta circunstancia debe ser valorada por el arrendador en orden a pactar una modificación temporal del contrato si no quiere acabar en un litigio y enfrentarse a una posible sentencia desfavorable.

Y es que en este supuesto, ante la falta de acuerdo entre las partes para regular esta excepcional situación, podría entrar en juego la doctrina de la cláusula “rebus sic stantibus”(estando así las cosas) de creación jurisprudencial, cuya finalidad es establecer un mecanismo de restablecimiento del equilibrio contractual de prestaciones ante circunstancias extraordinarias que rompan dicho equilibrio.

Su reflejo legal más próximo lo encontramos en el artículo 1.575 del Código Civil, que establece, en relación a los arrendamientos rústicos, que el arrendatario tendrá derecho a rebaja de la renta en caso de pérdida de más de la mitad de frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos.

En cuanto a la jurisprudencia, que es bastante numerosa (entre otras, SSTS de 15 de octubre y de 30 de junio de 2014, 24 de febrero y 30 de abril de 2015, y 18 de julio de 2019), traemos a colación la sentencia de 15 de enero de 2019 del Tribunal Supremo, la cual, en relación con un supuesto donde una compañía hotelera reclamaba a su arrendador una rebaja de renta como consecuencia de la crisis, rechazó la aplicación de esta cláusula al negar la desaparición de la base del negocio porque seguía siendo posible el cumplimiento del contrato, ya que el inquilino no se había visto imposibilitado para desarrollar completamente su actividad. Si interpretamos esta Sentencia a “sensu contrario”, puede entenderse que si la base del negocio desaparece completamente, aunque sea de forma temporal, la suspensión del pago de la renta puede estar justificada.

Por todo lo anterior, con el fin de evitar el litigio y, sobre todo, para mantener vivo el contrato y no generar conflictividad entre las partes que podría acabar derivando en la resolución del contrato, recomendamos pactar de mutuo acuerdo una modificación, que puede consistir en lo siguiente:

  • Reducción de la renta, durante el tiempo en que esté vigente el estado de alarma.
  • Moratoria del pago de la renta, de forma que durante el estado de alarma la obligación de pago que tiene el arrendatario queda suspendida. Esto no conllevaría una condonación de la deuda, sino un aplazamiento, de forma que una vez sea levantada la cuarentena el arrendatario deberá abonar la renta que no se pagó estando vigente la misma, bien de una sola vez o bien de forma prorrateada en las siguientes mensualidades.
  • Período de carencia, de forma que el arrendatario, durante el tiempo en que esté vigente el estado de alarma, no está obligado a pagar renta, sin que después tenga tampoco de pagarla, considerándose como una condonación.

De estas tres soluciones recomendamos pactar una moratoria, ya que si bien es cierto que el inquilino no va a poder desarrollar su actividad, también lo es que se estaría trasladando toda la carga del perjuicio al arrendador, ya que si por ejemplo está pagando una hipoteca, va a tener que seguir pagándola, o si pudiendo arrendar el local a un tercero que pudiera desarrollar una actividad permitida por el Real Decreto 463/2020, se verá impedido para hacerlo.

También ha de tenerse en cuenta que esta situación no ha sido aún abordada en el terreno jurisprudencial, y por tanto no podemos prever a ciencia cierta cuál va a ser el criterio de los Tribunales para resolver este tipo de conflicto. Por ello siempre es mejor “navegar sobre seguro”, sobre todo teniendo en cuenta que se trata de algo temporal.

Arrendamiento de vivienda

En los arrendamientos de vivienda la situación es muy distinta, partiendo de que en la actualidad no se ha acordado ninguna medida legal de moratoria en el pago de la renta de viviendas, como sí ha sucedido con las hipotecas, tal como viene previsto en el Real Decreto-ley 8/2020.

En este supuesto consideramos que no cabe la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” y por tantoel inquilino continúa estando obligado a pagar la renta, a pesar del impacto que puede haber supuesto para las economías familiares la pandemia del COVID-19, y ello partiendo principalmente del hecho de que, a diferencia de lo que sucede con los arrendamientos de local de negocio, el inquilino no se ha visto impedido en ningún caso para desarrollar el objeto del contrato, esto es, la necesidad de residencia permanente en el inmueble arrendado, por lo que no ha sido alterado en el goce pacífico de la cosa arrendada, pudiendo destinarla al uso pactado en idénticas circunstancias que en el momento en que se firmó el contrato.

Si bien, ello no impide que las partes de mutuo acuerdo, y en atención a la especial situación económica que pueda estar atravesando el inquilino, pacten alguna de las medidas referidas en el punto anterior, lo que dependerá de la voluntad del arrendador.

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4 Comments

  1. Rosana dice:

    Buenas tardes,
    Quisiera saber si también es vigente para los contratos temporales.
    Un saludo.

    • León Olarte Abogados dice:

      La moratoria está prevista para arrendamientos de vivienda habitual, y desde el 22 de abril con la aprobación del Real Decreto-ley 15/2020 para arrendamiento de inmuebles afectos a actividad económica. No está prevista la moratoria para arrendamientos de vivienda por temporada, si esa es su pregunta. Muchas gracias.

  2. Raul saez dice:

    Buenas noches mi nombre es Raúl Saez y tengo una consulta sobre los alquileres en estado alarma.

    Mi contrato termina en 8 de septiembre pero la propietaria dice que tiene que estar el 1 de julio en el piso por lo que adelanta la finalización del contrato al 30 de abril.

    Según las leyes que se han publicado sobre el tema de los alquileres en estado de alarma, si un contrato termina en estado de alarma o los 2 meses posteriores se efectúa una prórroga automática de 6 meses.

    Este sería mi caso? Tengo que informar a la propietaria ya que vive fuera de España y no sé si tiene que cancelar su contrato de alquiler en Alemania que es donde vive y el tema de los vuelos para venir aquí.

    Muchas gracias espero su pronta respuesta.

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