Es práctica habitual en los procesos de compraventa de inmuebles a entidades promotoras inmobiliarias el que coincidiendo con el otorgamiento de la escritura de compraventa, el comprador bien suscriba un documento redactado por la promotora en el que reconoce recibir la vivienda en perfectas condiciones y a su entera satisfacción, o bien que el comprador, en el texto de la escritura, no realice observación o reserva alguna respecto a la existencia de defectos o deficiencias constructivas en el inmueble. En esta colaboración aportamos nuestra opinión sobre los efectos que en un procedimiento judicial por defectos constructivos puede deparar dicha conducta.
El contrato de compraventa sobre plano o de inmueble futuro es un contrato válido y eficaz conforme a nuestro ordenamiento jurídico, por lo que una vez perfeccionado por el mero consentimiento, obliga, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley, disfrutando las obligaciones nacidas de dicha modalidad contractual fuerza de ley entre las partes que los otorgan y sus herederos (artículos 1.091, 1.257 y 1.258 del Código Civil).
Con estos antecedentes y conforme a lo antes expuesto, una vez concluida la edificación y coincidiendo con el otorgamiento de la escritura de compraventa, el comprador suscribe un documento redactado por la promotora en el que reconoce recibir la vivienda en perfectas condiciones y a su entera satisfacción. En otros casos, si bien el comprador no suscribe documento alguno, no realiza observación o reserva alguna respecto a la existencia de defectos o deficiencias constructivas en el texto de la escritura de compraventa.
Dicho proceder (la falta de observación alguna por el comprador a la firma de la escritura pública o la suscripción por el mismo de este tipo de documentos) en el contexto de procedimientos judiciales por defectos constructivos suele considerarse e invocarse por las promotoras como un indicio relevante de que el comprador, antes de la firma de la escritura pública, visitó la vivienda que adquiría encontrándola en perfectas condiciones, lo que es por otra parte, práctica lógica y habitual en la compraventa de inmuebles, máxime cuando nos encontramos ante la modalidad de venta sobre plano en el que el inmueble no tiene una existencia física actual, sino futura, aunque gráficamente prefigurada. Siguiendo con el razonamiento de la promotora, dicha conducta del comprador justificaría la inexistencia de defectos constructivos y con ello la renuncia a su posible reclamación ante los Juzgados y Tribunales.
Contrariamente a dicha tesis, si bien la recepción de la vivienda sin objeción alguna supone «prima facie»aceptar que la misma se ajusta a la contratada, es decir, que ha cumplido con la obligación principal del vendedor de de entregar la cosa vendida en el plazo y condiciones establecidas por las partes (conforme al artículo 1.462 del Código Civil no se entenderá entregada la cosa vendida hasta que la misma se ponga en poder y posesión del comprador) procediendo la obligación de pago del precio pactado, ello sólo implica según la jurisprudencia el desplazamiento al comprador de la carga de la prueba del cumplimiento defectuoso, es decir, el comprador deberá probar en sede judicial la existencia de los defectos y de la causa de los mismos imputable al agente o agentes de la edificación, pero no puede tener la virtualidad de excluir ulteriores reclamaciones por cuanto la doctrina de los actos propios requiere, entre otros extremos, actos concluyentes para crear, modificar o extinguir una relación jurídica.
En tal sentido, la esencia vinculante del acto propio en cuanto significativo de la expresión del consentimiento, es que se realice con el fin de crear, modificar o extinguir algún derecho y con exigencia de que origine un nexo causal eficiente entre el acto realizado y su incompatibilidad con la conducta posterior, con fundamento en un comportamiento voluntario, concluyente e indubitable, de tal modo que defina de modo inalterable la situación del que lo realiza. Dicha doctrina, a nuestro juicio, es aplicable al caso de enjuiciamiento por defectos constructivos, en los que la aceptación de la cosa a la entera satisfacción no implica renuncia anticipada a posibles deficiencias de la misma, sin que la reclamación de su subsanación se halle en contradicción con la conducta anterior y sea incompatible con la misma.
No obstante lo anterior, si efectivamente se ha comprobado la existencia de deficiencias y la promotora no permite la constatación de las observaciones en él texto de la escritura de compraventa, resulta aconsejable a efectos de preconstitución de la oportuna prueba, otorgar acto seguido a la escritura de compraventa un acta notarial de manifestaciones exponiendo la existencia de desperfectos y la imposibilidad de recoger los mismos en el título de compraventa sin perjuicio de el envío de los indispensables burófaxes reiterándose en la cuestión.
Fotografía unsplash.com
Cookie | Duración | Descripción |
---|---|---|
__stidv | 1 year | This cookie is used by ShareThis. This cookie is used for sharing the content from the website to social networks. |
lang | This cookie is used to store the language preferences of a user to serve up content in that stored language the next time user visit the website. | |
mc_session_ids[default] | 5 minutes | This cookie is set by the provider ReCaptcha. This is used by the Captcha plugin for the website forms. |
mc_session_ids[multi][0] | 5 minutes | This cookie is set by the provider ReCaptcha. This is used by the Captcha plugin for the website forms. |
mc_session_ids[multi][1] | 5 minutes | This cookie is set by the provider ReCaptcha. This is used by the Captcha plugin for the website forms. |
mc_session_ids[multi][2] | 5 minutes | This cookie is set by the provider ReCaptcha. This is used by the Captcha plugin for the website forms. |
mc_session_ids[multi][3] | 5 minutes | This cookie is set by the provider ReCaptcha. This is used by the Captcha plugin for the website forms. |
mc_session_ids[multi][4] | 5 minutes | This cookie is set by the provider ReCaptcha. This is used by the Captcha plugin for the website forms. |
Cookie | Duración | Descripción |
---|---|---|
_gat | 1 minute | This cookies is installed by Google Universal Analytics to throttle the request rate to limit the colllection of data on high traffic sites. |
YSC | session | This cookies is set by Youtube and is used to track the views of embedded videos. |
Cookie | Duración | Descripción |
---|---|---|
__stid | 1 year | The cookie is set by ShareThis. The cookie is used for site analytics to determine the pages visited, the amount of time spent, etc. |
_ga | 2 years | This cookie is installed by Google Analytics. The cookie is used to calculate visitor, session, campaign data and keep track of site usage for the site's analytics report. The cookies store information anonymously and assign a randomly generated number to identify unique visitors. |
_gid | 1 day | This cookie is installed by Google Analytics. The cookie is used to store information of how visitors use a website and helps in creating an analytics report of how the wbsite is doing. The data collected including the number visitors, the source where they have come from, and the pages viisted in an anonymous form. |
pxcelPage_c010 | 7 days | The domain of this cookie is owned by Sharethis. This is a analytical cookie used to provide unique identifier to the computer for traffic analysis to ShareThis. It helps in enabling sharing function on the website. |
Cookie | Duración | Descripción |
---|---|---|
_cc_aud | 8 months 26 days | The cookie is set by crwdcntrl.net. The purpose of the cookie is to collect statistical information in an anonymous form about the visitors of the website. The data collected include number of visits, average time spent on the website, and the what pages have been loaded. These data are then used to segment audiences based on the geographical location, demographic, and user interest provide relevant content and for advertisers for targeted advertising. |
_cc_cc | 8 months 26 days | The cookie is set by crwdcntrl.net. The purpose of the cookie is to collect statistical information in an anonymous form about the visitors of the website. The data collected include number of visits, average time spent on the website, and the what pages have been loaded. These data are then used to segment audiences based on the geographical location, demographic, and user interest provide relevant content and for advertisers for targeted advertising. |
_cc_dc | 8 months 26 days | The cookie is set by crwdcntrl.net. The purpose of the cookie is to collect statistical information in an anonymous form about the visitors of the website. The data collected include number of visits, average time spent on the website, and the what pages have been loaded. These data are then used to segment audiences based on the geographical location, demographic, and user interest provide relevant content and for advertisers for targeted advertising. |
_cc_id | 8 months 26 days | The cookie is set by crwdcntrl.net. The purpose of the cookie is to collect statistical information in an anonymous form about the visitors of the website. The data collected include number of visits, average time spent on the website, and the what pages have been loaded. These data are then used to segment audiences based on the geographical location, demographic, and user interest provide relevant content and for advertisers for targeted advertising. |
EE | 4 months | This cookie is set by exelator.com. The cookies is used to store information about users' visit to the website. The data includes the number of visits, average time spent on the website, and the pages that have been loaded. This information is used to provide the users customized and targeted ads. |
IDE | 1 year 24 days | Used by Google DoubleClick and stores information about how the user uses the website and any other advertisement before visiting the website. This is used to present users with ads that are relevant to them according to the user profile. |
pi | 1 year | This is a targeting cookie, which is used for advertising.This cookie show the relevant adverts based on the visitors profile created by the cookie. |
pxrc | 2 months | The purpose of the cookie is to identify a visitor to serve relevant advertisement. |
rlas3 | 1 year | The cookie is set by rlcdn.com. The cookie is used to serve relevant ads to the visitor as well as limit the time the visitor sees an and also measure the effectiveness of the campaign. |
test_cookie | 15 minutes | This cookie is set by doubleclick.net. The purpose of the cookie is to determine if the user's browser supports cookies. |
ud | 4 months | This cookie is set by exelator.com. The cookies is used to store information about users' visit to the website. The data includes the number of visits, average time spent on the website, and the pages that have been loaded. This information is used to provide the users customized and targeted ads. |
uuid2 | 3 months | This cookies is set by AppNexus. The cookies stores information that helps in distinguishing between devices and browsers. This information us used to select advertisements served by the platform and assess the performance of the advertisement and attribute payment for those advertisements. |
VISITOR_INFO1_LIVE | 5 months 27 days | This cookie is set by Youtube. Used to track the information of the embedded YouTube videos on a website. |
Cookie | Duración | Descripción |
---|---|---|
collect_chat_launcher_load | 1 month | No description |
collect_chat_page_load | 1 month | No description |
CONSENT | 16 years 10 months 10 days 13 hours 14 minutes | No description |
cookielawinfo-checkbox-functional | 1 year | The cookie is set by GDPR cookie consent to record the user consent for the cookies in the category "Functional". |
cookielawinfo-checkbox-others | 1 year | No description |
fpestid | 1 year | No description |
st_samesite | session | No description |
zc | No description |