José Luis Borreguero. Abogado.
Volvemos sobre un asunto de recurrente actualidad, ahora que nuevamente aumenta la compraventa de viviendas, ¿qué gastos lleva aparejada la compra de una vivienda?
A grandes rasgos, podemos decir que los gastos que conlleva la compraventa de una vivienda rondarán entre el 10 % y el 15 % del valor del inmueble.
Es importante saber que dichos gastos vienen motivados por una cuestión de partida. Casi todos los inmuebles en España constan inscritos en el Registro de la Propiedad, organismo público que tiene como finalidad principal, dotar de seguridad jurídica a las transacciones de bienes inmuebles. Es decir, gracias al Registro de la Propiedad, el adquirente de un inmueble puede saber si el transmitente es realmente titular del mismo, su descripción y localización, y si sobre el mismo pesan cargas o gravámenes de terceros.
Para poder beneficiarse de dicha seguridad jurídica, las transacciones sobre los inmuebles deben realizarse en documento público, ya que sólo las escrituras públicas realizadas ante Notario pueden acceder al Registro de la Propiedad.
Como vemos, ya tenemos dos intervinientes importantes en el proceso de compraventa, el Registro de la Propiedad y el Notario, a los que obviamente hay que abonar sus honorarios, aun cuando estén sometidos a regulación legal (aranceles). Estos honorarios varían en función del valor de la operación, extensión de la escritura, número de inmuebles, conceptos de la operación, etc. Todos los notarios y registradores han de aplicar los aranceles, aunque pueden realizar diversos ajustes en atención de las circunstancias de la operación, así como bonificaciones debido a la condición de los interesados, como jóvenes, viviendas VPO, cooperativas, etc. Como quiera que cada operación sea distinta, lo mejor para saber el importe de estos gastos es consultar directamente en el Notario elegido, colegio notarial y en el Registro territorialmente competente.
Aparte de lo anterior, todas las transacciones de inmuebles están sometidas a la aplicación de varios impuestos.
Por un lado, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que grava el propio hecho imponible de la transmisión, siendo el sujeto pasivo, el adquirente del bien. Dicho impuesto se aplica tanto en el caso de primeras transmisiones de inmuebles (inmuebles nuevos vendidos por el promotor) como en el caso de transmisiones de inmuebles “de segunda mano”. En el primer caso, aparte del ITP y AJD, dichas primeras transmisiones estarán sujetas a IVA, por lo que en dicho supuesto, y para evitar una doble imposición, la normativa tributaria sólo permita la aplicación del ITP y AJD pero sólo por el concepto de Acto Jurídico Documentado, con un tipo aplicable bastante reducido (dependiendo de cada Comunidad Autónoma, entre el 0,5 % y el 1,5%, aunque existen diversas bonificaciones o escala de aplicación por valores). En el caso de inmuebles en segunda o ulteriores transmisiones, se aplicará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sobre el valor fijado en la escritura de compraventa. Igualmente, en este concepto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, los tipos aplicables cambian según la Comunidad autónoma donde nos encontremos, desde el 6% hasta el 10% del valor de la transacción, aunque existen diversas bonificaciones por edad, familia numerosa, VPO, etc. Aparte de estos impuestos, las transmisiones de inmuebles son objeto del Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (conocido por plusvalía) que aplican los Ayuntamientos conforme a los valores catastrales del suelo, desde la adquisición hasta su venta, siendo el sujeto pasivo el vendedor.
A modo de resumen, si el inmueble es una vivienda de nueva construcción (primera transmisión) el adquirente habrá de abonar el IVA al vendedor, que será el 10% del valor, y el impuesto de transmisiones en su concepto AJD, a la Comunidad Autónoma, que será por regla general entre el 0,5 % y el 1,5 % del valor. En el caso de tratarse de un inmueble en segunda transmisión, se aplicaría el impuesto de transmisiones, en su concepto Transmisiones Patrimoniales Onerosas, al tipo de la Comunidad Autónoma, entre el 6% y el 10% del valor del inmueble en escritura. Estos impuestos los abonará el adquirente, y el vendedor la Plusvalía al Ayuntamiento donde radique el bien inmueble. En cuanto al momento del abono de estos impuestos, el IVA se abonará en el acto de entrega el bien (o coincidiendo con el abono del precio si existieran pagos a cuenta anticipados a la entrega), y en el caso del impuesto de transmisiones y plusvalía, en el plazo de 30 días hábiles tras el otorgamiento de la escritura pública de compraventa.
Una vez otorgada la escritura de compraventa, habrá de realizar su tramitación hasta conseguir su inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente. Este proceso, supone una serie de gestiones, ante el Notario (obtención de primera copia y copias simples), la liquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales ante la Agencia Tributaria de la comunidad autónoma, y la presentación ante el Registro de la Propiedad hasta su inscripción. Estos trámites pueden realizarse por los interesados directamente, aunque lo habitual es que se realice encargo a gestor/gestoría cuyos honorarios variarán según la prestación realizada, el valor de la operación, incluso por comunidades autónomas. En la actualidad el gasto por tramitación varía bastante en una horquilla de entre 200 € y 450 € por operación.
Todos estos gastos son los básicos en cualquier operación de compraventa, que se incrementarían si, como es habitual, a la vez que la adquisición, se financia la misma con un préstamo hipotecario, que podremos ver en próximo post.
