En el presente artículo trataremos las recomendaciones que desde nuestro bufete trasladamos a nuestros clientes antes de instar un procedimiento de desahucio por falta de pago de rentas.

Lo primero de lo que deberemos partir es de una situación de impago por parte del arrendatario, y en este punto hay que tener en cuenta que es la propia legislación la que establece la posibilidad de presentar la demanda de desahucio ante el impago de una sola mensualidad (art. 27.2 Ley de Arrendamientos Urbanos). Circunstancia que viene avalada por consolidada jurisprudencia de nuestros Juzgados y Tribunales para la que es indiferente el número de mensualidades que hayan sido impagadas por el arrendador. También se considera causa de resolución del contrato la falta de pago de cantidades asimiladas a la renta, como la fianza, gastos de suministros (si se cargan a la cuenta del arrendador y después se repercuten al inquilino), e incluso las cuotas de Comunidad, IBI, tasa de basuras, etc., si en el contrato se ha pactado que corren a cuenta del arrendatario.

Por tanto, lo primero que tenemos que tener claro es que con el impago de una sola mensualidad o cantidad asimilada podamos instar el desahucio por falta de pago.

Y lo segundo, también apoyado por numerosa jurisprudencia, es que basta que haya transcurrido el plazo establecido en el contrato de poder presentar la demanda, es decir, que no es necesario que esperar al mes siguiente para considerarse que nos encontramos ante un impago de renta (Sentencias de 25/9/2000 de la Audiencia Provincial de Asturias y de 12/5/2005 de la Audiencia Provincial de Navarra: “desde el momento de la interposición de la demanda existe ya el correspondiente Juicio de Desahucio y se ha ejercitado ya la acción, de modo que el pago de las rentas adeudadas a partir de tal momento, no puede considerarse como un mero pago tardío o extemporáneo”).

En este punto es importante tener en cuenta que el plazo de pago establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 17.2) es durante los primeros 7 días de cada mes, y que si bien en el contrato puede pactarse un plazo distinto, si es menor (5 días es muy habitual) podría considerarse que el plazo a tener en cuenta fuera el de 7 días a tenor de lo dispuesto en el art. 6 de la LAU: “Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.” Es decir, que si consideramos que la determinación de un plazo menor al legal es perjudicial para el arrendatario, el Juzgado podría entender que el plazo a tener en cuenta es el de 7 días. Puede parecer una nimiedad, pero el pasar esto por alto podría conllevar la inadmisión de la demanda. Por ello, desde nuestro bufete recomendamos esperar al transcurso de los primeros 7 días del mes antes de presentar la demanda.

Partiendo ya de la situación de impago, antes de iniciar el procedimiento de desahucio también debemos tener en cuenta lo siguiente:

• Si ya se ha presentado demanda con anterioridad y el arrendatario ha enervado el desahucio (es decir, que ha pagado las rentas debidas después de recibir el requerimiento judicial).

• Si se ha requerido por escrito al arrendatario para el pago de las rentas y ha transcurrido un mes sin que se haya puesto al día.

De encontrarnos en uno de estos dos supuestos, de conformidad con el art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil el arrendatario ya no podrá enervar el desahucio y el contrato quedará resuelto, lo que significa que aunque abone las rentas adeudadas, tendrá que desalojar la vivienda en la fecha que sea fijada por el órgano judicial. Ello siempre que la causa del impago no sea imputable al arrendador.

Por todo ello, a la hora de presentar la demanda de desahucio si es la primera vez que lo hacemos, debe tenerse en cuenta si la voluntad del arrendador es que su inquilino le pague las rentas, o la de resolver el contrato por la razón que sea. En este segundo caso, nuestra recomendación es requerir de pago al arrendatario por escrito antes de presentar la demanda de desahucio.

En cuanto a la forma de hacerlo, preferiblemente por burofax, o correo certificado con acuse de recibo para dejar constancia de la recepción del requerimiento por parte del arrendatario. Si se diera el caso de que éste rehusara recibirlo, nuestra jurisprudencia es prácticamente unánime en considerar que la negativa del arrendatario a recoger el requerimiento no impide que se le tenga por notificado: (Sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de 2/7/2002 y 26/4/2011: “al arrendador le basta con declarar la voluntad de modo que pueda llegar razonablemente a conocimiento de la otra parte, no siendo precisa la recepción efectiva cuando no hay voluntad de no hacerlo”).

Una vez que ya hemos requerido de pago al arrendatario si hemos decidido hacerlo, y transcurra un mes sin que haya pagado, estaremos en condiciones de iniciar el procedimiento de desahucio y lograr la resolución del contrato.

Si por el contrario, no tenemos especial interés en resolver el contrato y lo que deseamos es que el arrendatario regularice la situación de impago y se ponga al día con las rentas, podremos presentar la demanda directamente sin enviar antes ningún requerimiento.