Abogador Colaborador, Gonzalo Perpiñá
Cuando una persona fallece dejando bienes inmuebles (como una vivienda, un local o una finca), es frecuente que sus herederos deseen venderlos. Sin embargo, este proceso no puede realizarse de inmediato, la ley exige cumplir una serie de pasos previos que es vital realizar correctamente para proceder a la venta. A continuación, explicamos de forma clara cómo se desarrolla este procedimiento y qué opciones existen cuando varios herederos tienen intereses distintos sobre la venta.
1. Fallecimiento y apertura de la sucesión
Con el fallecimiento del titular del inmueble se abre la sucesión hereditaria, que puede ser testamentaria (si el causante dejó testamento) o intestada (si no lo hizo).
En este primer momento, los herederos deben obtener el certificado de defunción, el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad y, en su caso, una copia autorizada del testamento o, si no existe, tramitar una declaración de herederos abintestato ante notario o juzgado competente.
2. Inventario y valoración de bienes
Antes de poder vender nada, es necesario identificar los bienes del caudal hereditario, incluyendo el inmueble. Se elabora un inventario donde se relacionan los bienes, derechos y deudas del fallecido.
En esta fase conviene realizar una tasación del inmueble para conocer su valor de mercado y evitar futuros conflictos entre los coherederos.
3. Aceptación de la herencia
Una vez determinados los herederos y el contenido de la herencia, estos deben aceptarla expresamente, bien ante notario o mediante documento privado con firma legitimada.
Hasta que no se acepte la herencia, los bienes permanecen indivisos, formando lo que se conoce como comunidad hereditaria. En este estado, ningún heredero puede vender el inmueble por su cuenta, ya que el bien pertenece a todos en conjunto y las decisiones deben adoptarse de forma unánime.
Es importante saber que la aceptación y la partición de la herencia pueden realizarse en un mismo acto notarial. Es decir, los herederos pueden comparecer conjuntamente ante notario para aceptar la herencia y proceder en el mismo momento a su reparto y adjudicación. Esta práctica es habitual y simplifica los trámites, especialmente cuando existe acuerdo entre todos los interesados.
4. Partición y adjudicación
El siguiente paso es la partición de la herencia, que consiste en repartir los bienes entre los herederos según sus derechos.
Si el testador designó un contador-partidor, este podrá realizar el reparto conforme a lo dispuesto en el testamento. En caso contrario, los herederos deberán ponerse de acuerdo o, si no lo logran, acudir al juzgado para solicitar una partición judicial.
Una vez hecha la partición, cada heredero recibe la adjudicación de los bienes que le corresponden. Solo a partir de este momento el inmueble pasa a estar inscrito a nombre de los nuevos propietarios, de forma individual o en proindiviso, según el reparto.
5. Venta del inmueble: unanimidad o disolución del condominio
Si el inmueble se adjudica a varios herederos, estos pasan a ser copropietarios del mismo. Para venderlo, se requiere el consentimiento de todos. La escritura de compraventa deberá ser otorgada por todos los coherederos, y el precio se repartirá conforme a su porcentaje de participación.
No obstante, es habitual que algunos herederos deseen vender y otros prefieran conservar el bien. En tal caso, existen dos alternativas:
- Compra de las cuotas: un heredero puede adquirir la parte de los demás, quedando como propietario único.
- Extinción del condominio: si no hay acuerdo, cualquiera de los copropietarios puede solicitar judicialmente la división de la cosa común (art. 400 del Código Civil). Si el bien es indivisible, el juez ordenará su venta en pública subasta y el reparto del precio obtenido.
6. Inscripción en el Registro y pago de impuestos
Antes de la venta, la herencia debe quedar formalizada en escritura pública y los bienes adjudicados inscritos en el Registro de la Propiedad. Además, es necesario liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y, posteriormente, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) al transmitir el inmueble.
Conclusión
Vender un inmueble heredado requiere coordinar varios pasos legales y fiscales, desde la aceptación y partición de la herencia hasta la firma de la escritura de compraventa. Si todos los herederos están de acuerdo, la herencia puede aceptarse y repartirse en el mismo acto notarial, lo que facilita enormemente el proceso. Pero si surgen discrepancias, la ley ofrece mecanismos (como la extinción del condominio) para poner fin a la indivisión.
Contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho de sucesiones e inmobiliario es fundamental para garantizar que la operación se realice con seguridad jurídica y sin conflictos entre los herederos.
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