¿CUÁNDO PRESCRIBEN LOS GASTOS DE HIPOTECA?

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¿CUÁNDO PRESCRIBEN LOS GASTOS DE HIPOTECA?

Gerardo Parejo Fernández. Abogado Colaborador.


Mientras esperamos a que el Tribunal Supremo se pronuncie sobre cuál es el plazo de prescripción para la reclamación de los gastos hipotecarios, cuya decisión se espera que se haga pública en los próximos días, lo cierto es que actualmente hay bastante disparidad de criterios entre las Audiencias Provinciales sobre este plazo de prescripción. 

En primer lugar nos encontramos con el criterio de que el plazo es imprescriptible, al entender que la reclamación de los gastos es una consecuencia de la declaración de nulidad de la cláusula de imposición de gastos de la hipoteca. Por tanto, como la acción de nulidad de una cláusula abusiva es imprescriptible, también debe serlo la acción de reclamación de gastos hipotecarios. Este criterio ha sido acogido en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias núm. 1885/2020, de 3 de noviembre de 2020, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Soria núm. 119/2020, de 5 de octubre de 2020, y la Sentencia de la Audiencia Provincial de León, núm. 678/2020, de 20 de octubre de 2020, entre otras.

En segundo lugar, tenemos el criterio que hasta ahora es el mayoritario entre las Audiencias Provinciales, que es aquél que entiende que el plazo de prescripción es de cinco años desde la declaración de nulidad de la cláusula sobre gastos hipotecarios. Ahora bien, puesto que lo habitual es que la nulidad de la cláusula se ejercite de forma simultánea a la solicitud de devolución de los gastos, mientras no se haya pedido la nulidad de la cláusula en la práctica la acción de reclamación será imprescriptible.

Este criterio defiende que dicho plazo de cinco años no puede empezar a contar hasta que el consumidor no obtiene una declaración de nulidad de la cláusula de gastos, teniendo en cuenta que cada banco redacta sus cláusulas de forma diferente, y por tanto, cada cláusula debe ser analizada de forma individual. Así, el consumidor no puede conocer que la cláusula del préstamo hipotecario al que se adhirió es nula, sino en el momento en que un Tribunal, mediante Sentencia firme, declare la nulidad de la cláusula, siendo entonces cuando empieza a contarse el plazo de cinco años para solicitar la devolución de los gastos.

En este sentido se pronuncia la Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra (Sección 1ª), núm. 578/2020, de 30 de octubre de 2020; la Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona (Sección 1ª), núm. 767/2020, de 25 de noviembre de 2020; la Sentencia de la Audiencia Provincial de Lleida (Sección 2ª) núm. 711/2020, de 6 de noviembre de 2020; la Sentencia de la Audiencia Provincial de Ciudad Real (Sección 1ª) núm. 559/2020, de 23 de octubre de 2020; la Sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo (Sección 1ª) núm. 1078/2020, de 21 de octubre de 2020, o la Sentencia de la Audiencia Provincial de La Rioja (Sección 1ª) núm. 440/2020, de 2 de noviembre de 2020, entre otras. 

En tercer lugar, nos encontramos con el criterio que está siendo adoptado por buena parte de las entidades bancarias al contestar a las reclamaciones extrajudiciales, que es considerar que el plazo de prescripción es también de cinco años, si bien a contar desde la publicación de la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 sobre abusividad de las cláusulas de gastos, es decir, desde el 21 de enero de 2016, con lo que la acción para reclamar los gastos hipotecarios por parte de los consumidores que no hayan reclamado judicial ni extrajudicialmente hasta el momento, habría prescrito el 21 de enero de 2021.

La argumentación en que se basa es que fue esta fecha en la que se hizo pública la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 sobre abusividad de las cláusulas de gastos, y por tanto a partir de entonces el consumidor pudo razonablemente tener conocimiento del posible carácter abusivo de la cláusula de gastos de su hipoteca y por lo tanto haber reclamado. Este criterio ha sido adoptado hasta el momento por la Audiencia Provincial de Ourense (sentencia 350/2020, de 15 de septiembre), y la Audiencia Provincial de Valladolid (sentencia 600/2020, de 24 de septiembre). 

Y en cuarto y último lugar, nos encontramos con el criterio que sostiene que el plazo de cinco años empieza a contar desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2019, por ser éste el momento a partir del cual los consumidores pudieron conocer el alcance exacto y definitivo de los efectos de la nulidad de la cláusula en cuanto al reparto de los gastos a devolver. Este criterio es el que ha acogido la Sentencia de la Audiencia Provincial de Lugo (Sección 1ª) núm. 421/2020, de 17 de septiembre de 2020.

En cualquier caso, habrá que esperar a la decisión definitiva que vendrá del Tribunal Supremo, que esta misma semana tiene señalada la deliberación de un recurso de casación que versa sobre esta misma cuestión, y que servirá para unificar la disparidad de criterios que acabamos de ver.

2 Comments

  1. L.l dice:

    Tengo una duda sobre el vencimiento anticipado de la hipoteca, contrate una empresa para que me pudiera pedir otra hipoteca y cancelar la mía porque tenía muchos gastos y quería reunificarlos todos, se pidió un préstamo personal a la vez casi de la hipoteca con distintos bancos. Primero firme en un banco el préstamo personal y luego la hipoteca en el otro banco mi duda es en las escrituras leí que ponía que la entidad de la hipoteca puede pedir el vencimiento anticipado* si se pusiera de manifiesto cargas anteriores o preferentes a la presente hipoteca no declaradas al momento de otorgar la citada escritura, siempre que requerida la parte prestataria no ofrezca a la entidad nuevas garantías que cubran la cuantía que las cargas o gravámenes prioritarios representen en el plazo de tres meses desde que es requerida por la entidad.*

    Mi pregunta es, ¿me pueden pedir el vencimiento anticipado por tener un préstamo personal anterior a la hipoteca y que esta última entidad se enterará del préstamo hace poco?

    ¿Cuenta para esa cláusula el préstamo personal? El inmueble solo tenía una carga que era la anterior hipoteca y al hacer la nueva se líquido.

    • León Olarte Abogados dice:

      Buenas tardes, dada la naturaleza de su consulta y que necesita de un estudio más detallado, rogamos dirija la misma a info@leonolarte.com o se ponga en contacto con nosotros en el teléfono 954 082 800 para concertar una visita una llamada de primer contacto. Muchas gracias.

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