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NOVEDADES DE LA NUEVA REFORMA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS.

Gerardo Parejo Fernández. Abogado Asociado.


Después de que la anterior reforma fuera tumbada por el Congreso de los Diputados el 22 de enero, el pasado viernes volvió a ser aprobada en Consejo de Ministros, a través del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, con la previsión de obtener esta vez los apoyos que no se lograron en su momento e introduciendo algunas novedades con respecto a la anterior regulación. 

En el presente artículo abordaremos las novedades más relevantes que ya contemplaba el anterior Decreto, y las introducidas en esta nueva regulación:

REFORMAS QUE SE MANTIENEN RESPECTO AL ANTERIOR DECRETO

  • Se amplía el plazo de prórroga obligatoria en los arrendamientos de vivienda a 5 años, y 7 años en el arrendamiento distinto de vivienda, así como la prórroga tácita hasta3 añosen ambos casos.
  • Se limitan las garantías adicionales a la fianza, hasta un máximo de dos mensualidades, salvo que la duración del contrato supere los 5 años en el arrendamiento de vivienda y 7 años en el arrendamiento distinto de vivienda.
  • Se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador si es persona jurídica.
  • En las comunidades de vecinos se establece la posibilidad de aprobar por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios,que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda.
  • Se establece la exencióndel Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

REFORMAS QUE SE INTRODUCEN CON EL NUEVO REAL DECRETO-LEY

  • Se elimina el requisito de la publicidad registral de los contratos de arrendamiento de vivienda para que tengan eficacia legal frente a terceros en caso de venta del inmueble arrendado, durante el plazo de los 5 primeros años del contrato, o 7 años si el arrendador es persona jurídica.
  • Se aumenta el plazo de preavisoa 2 meses en caso del arrendatario, y 4 meses en el caso del arrendador, para dar por extinguido el contrato  de arrendamiento a su vencimiento o al término de cualquier anualidad, una vez finalizado el plazo de prórroga obligatoria.
  • Se modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil para que los procedimientos arrendaticios se tramiten por cuantía y no por materia, salvo los desahucios y reclamaciones de rentas que continuarán tramitándose por el Juicio Verbal en todo caso. De esta forma, se tramitarán también por Juicio Verbal cualesquiera otros asuntos relacionados con el contrato de arrendamiento, siempre que la cuantía del procedimiento sea inferior a 6.000 euros.
  • Se establece la creación de un sistema de índices de referenciaque deberá estar elaborado en un plazo de 8 meses, con el objetivo de trasladar al mercado mayor transparencia e información de alquiler y que servirá de soporte a las Comunidades Autónomas que deseen implementar políticas de índole fiscal. 
  • Se establece la posibilidad de que las comunidades autónomas puedan definir, en sus respectivos ámbitos territoriales, y de manera específica y adaptada a su territorio, su propio índice de referencia, para el ejercicio de sus competencias y a los efectos de diseñar sus propias políticas y programas públicos de vivienda.
  • En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá excederdel resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización.

Este Real Decreto-ley 7/2019 ya ha sido publicado el Boletín Oficial del Estado y se encuentra en vigor desde el pasado 6 marzo, si bien ha de tenerse en cuenta que para su incorporación al ordenamiento jurídico y su plena aplicación, deberá convalidarse por la Comisión Permanente, al encontrarse disueltas las Cortes Generales.

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