Abogado Colaborador, Gonzalo Perpiñá Llorca
Desde el inicio de la pandemia, el legislador ha ido aprobando una serie de medidas excepcionales para proteger a las personas y familias en situación de vulnerabilidad frente a la pérdida de su vivienda habitual. Una de las más relevantes ha sido la suspensión de los procedimientos de desahucio y lanzamiento en determinados supuestos.
A continuación, como despacho de abogados experto en arrendamientos, analizamos de forma clara y práctica en qué consiste esta medida, cómo ha evolucionado y cuál es su situación actual en 2026.
Origen de la medida: el Real Decreto-ley 11/2020
Con la aprobación del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, se introdujo por primera vez la posibilidad de suspender los procedimientos de desahucio y lanzamiento que afectaran a la vivienda habitual cuando el arrendatario se encontrara en situación de vulnerabilidad social o económica.
En esencia, la norma permitía que, acreditada la vulnerabilidad del inquilino y la inexistencia de una alternativa habitacional, el juzgado pudiera acordar la suspensión temporal del procedimiento hasta que los servicios sociales adoptaran las medidas oportunas.
Prórrogas sucesivas hasta 2025
Lo que inicialmente nació como una medida excepcional y temporal ha sido objeto de sucesivas prórrogas año tras año, extendiéndose más allá del contexto estrictamente sanitario.
Desde 2020 hasta 2025, el régimen de suspensión de desahucios para hogares vulnerables ha ido renovándose periódicamente mediante distintos reales decretos-leyes, manteniendo viva una medida que ha tenido un impacto muy significativo tanto en arrendatarios como en propietarios.
Para muchos inquilinos, ha supuesto un mecanismo de protección frente a situaciones de extrema precariedad. Para muchos arrendadores, en cambio, ha implicado una limitación relevante en el ejercicio de su derecho a recuperar la posesión de su inmueble.
Nueva prórroga hasta el 31 de diciembre de 2026
En 2026 se ha aprobado el Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero, por el que se adoptan medidas urgentes para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social, en materia tributaria y relativas a los recursos de los sistemas de financiación territorial.
Entre otras medidas, esta norma prorroga nuevamente la suspensión de los procedimientos de desahucio y lanzamiento para hogares vulnerables hasta el 31 de diciembre de 2026.
Esto significa que, durante todo el año 2026, seguirá siendo posible solicitar y acordar judicialmente la suspensión del procedimiento cuando concurran los requisitos legales de vulnerabilidad.
Es importante destacar que la suspensión no es automática: debe solicitarse, acreditarse debidamente la situación de vulnerabilidad y valorarse por el juzgado, normalmente con intervención de los servicios sociales.
Protección específica para pequeños propietarios
Una de las novedades relevantes introducidas por el Real Decreto-ley 2/2026 es la limitación del ámbito de aplicación de la suspensión cuando el arrendador es pequeño propietario. Esto es, no se aplicará la suspensión cuando el arrendador sea titular de dos o menos viviendas.
Esta previsión supone una protección específica para pequeños propietarios y trata de equilibrar la protección del arrendatario vulnerable con el derecho de propiedad del arrendador.
Por tanto, a partir de 2026, será esencial analizar en cada caso:
- El número de viviendas de las que es titular el arrendador.
- Si se cumplen los requisitos de vulnerabilidad del arrendatario.
- La naturaleza del procedimiento (desahucio por falta de pago, expiración de plazo, etc.).
Este análisis individualizado resulta clave antes de iniciar o continuar cualquier procedimiento judicial.
Conclusión
La prórroga de la suspensión de los desahucios hasta el 31 de diciembre de 2026 confirma que se trata de una medida excepcional que, seis años después de su aprobación inicial, sigue teniendo un impacto directo en el mercado del alquiler.
La introducción de una protección específica para pequeños propietarios, excluyendo de la suspensión a quienes sean titulares de dos o menos viviendas, busca reforzar el equilibrio entre la protección de los hogares vulnerables y el derecho de propiedad.
Salvo nueva prórroga, a partir del 1 de enero de 2027 los procedimientos suspendidos se reanudarán automáticamente. Por ello, es fundamental conocer el alcance actual de la norma y sus efectos prácticos para actuar con previsión y seguridad jurídica.
Este artículo es informativo y no constituye un asesoramiento personalizado para usted. Si usted desea resolver una consulta personalizada relacionada con esta temática u otra, puede contactarnos a través de este formulario o enviado un email a info@leonolarte.com
