Abogado Colaborador, Gonzalo Perpiñá
Existe la creencia generalizada (y errónea) de que los contratos de arrendamiento pueden ser de temporada, si el plazo de duración es menos de un año, o de larga duración, si este dura un año más.
Pues bien, al respecto, la Ley de Arrendamientos urbanos regula dos modalidades de alquiler de inmuebles urbanos, el contrato de arrendamiento de vivienda y el contrato de arrendamiento de uso distinto del de vivienda.
Es de vital importancia distinguir entre uno y otro ya que el arrendamiento de vivienda puede durar un mínimo de hasta cinco años, a voluntad del arrendatario, mientras que en el de uso distinto del de vivienda el plazo de duración será el determinado por las partes en el contrato.
Se considera arrendamiento de vivienda “aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.”, es decir, cualquier alquiler en el que el inquilino o arrendatario vaya a destinar el inmueble a su uso como vivienda habitual.
Por el contrario, se determina arrendamiento para uso distinto del de vivienda cualquier otro que tenga como destino primordial alguno distinto al de vivienda habitual. La ley determina que tendrán esta consideración los arrendamientos celebrados por temporada (como verano) o los celebrados para ejercerse una actividad profesional, cultural, recreativa, entre otras.
La diferencia clave entre uno y otro cuando se trata de alquiler de vivienda es por tanto que en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda se especifique que el uso que se va a dar a la vivienda no es el uso indefinido de vivienda habitual, sino determinar los motivos por los que este uso va a ser únicamente temporal. Eso sí, es imprescindible que, más allá de lo que se indique en el contrato, realmente este uso vaya a ser temporal. Ejemplos claros en los que se considera que este va a ser temporal es un traslado a otra ciudad temporalmente por un trabajo de duración determinada en ella, o un periodo concreto de vacaciones, ya sea en verano o en otra época.
Como hemos visto, en los casos de arrendamiento de vivienda el inquilino tiene la facultad de prorrogar el plazo de duración del contrato por períodos de un año hasta un plazo total de cinco años, lo que puede suponer un grave problema al arrendador para el caso de que quiera recuperar su vivienda.
Es por ello que a la hora de ofertar una propiedad para alquiler, debemos meditar previamente qué modalidad de arrendamiento queremos llevar a cabo, para evitar sorpresas desagradables (y desgraciadamente habituales) como inquilinos problemáticos que causan molestias a los vecinos o que no mantienen la vivienda en unas condiciones razonables.
Por último, indicar que en el caso de arrendamiento de vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos determina una serie de circunstancias en las que el arrendador sí podrá poner fin al contrato de arrendamiento de manera previa a esos cinco años, que consisten en la necesidad del arrendador de disponer de la vivienda para sí o para determinados familiares (art. 9.3 LAU).
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