Gerardo Parejo Fernández. Abogado Asociado.
En el año 2012 fue aprobado el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que vino a establecer una serie de mecanismos destinados a aquellas personas que estuvieran pasando serias dificultades para pagar su hipoteca, orientadas a la reestructuración de la deuda hipotecaria y la flexibilización de su ejecución por impago.
A través del mismo se estableció un Código de Buenas Prácticas al que podrían adherirse los bancos y demás entidades que se dediquen profesionalmente a la concesión de préstamos o créditos hipotecarios. En la actualidad se encuentran adheridos la mayoría de los principales bancos españoles.
Posteriormente, el Código ha sido objeto de reforma a través del Real Decreto-ley 5/2017 introduciendo medidas orientadas a la protección de familias en situación de especial vulnerabilidad, y recientemente el Tribunal Supremo, en su Sentencia de 5 de abril de 2018, declaró que también puede aplicarse a los préstamos o créditos hipotecarios que hubieran sido resueltos antes de entrar en vigor el Real Decreto-ley, siempre que el prestatario estuviera a tiempo de acogerse a alguna de las medidas de protección establecidas, pudiendo exigirse judicialmente.
Entrando en materia, el Código de buenas prácticas establece tres medidas de protección a los que el prestatario puede acogerse:
1.- Reestructuración de la deuda hipotecaria: aplicando a los préstamos o créditos hipotecarios de una carencia en la amortización de capital durante 5 años, una reducción del tipo de interés al Euribor + 0,25, y la ampliación del plazo de amortización hasta 40 años.
2.- Quita de la deuda hipotecaria: si resultara inviable la reestructuración, las entidades de crédito podrán ofrecer una quita o reducción sobre la deuda hipotecaria en un 25%.
3.- Dación en pago: si ninguna de las dos medidas anteriores fuera posible, el prestatario podrá solicitar y el banco deberá aceptar, la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda, es decir, la transmisión del inmueble hipotecado al banco, a cambio de la cancelación total de la deuda y de las responsabilidades personales del deudor y los avalistas, si los hubiera.
En este supuesto, si así lo desea, el deudor podrá seguir residiendo en la vivienda durante 2 años en régimen de alquiler social.
Las anteriores medidas se aplicarán a los préstamos hipotecarios cuyo deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión. Pero, ¿qué se entiende por “umbral de exclusión”? a continuación definimos este concepto conforme lo hace el Real Decreto-ley:
a) Que el préstamo hipotecario recaiga sobre la vivienda habitual del deudor.
b) Que el conjunto de los ingresos de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) anual de 14 pagas. Para el año 2018 este cálculo se situaría en 22.558,77 euros anuales.
Este límite se subirá a 4 veces el IPREM si alguno de los miembros de la unidad familiar tuviera declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o incapacidad permanente; y 5 veces en el caso de parálisis cerebral, enfermedad mental o discapacidad intelectual, igual o superior al 33%, o persona con discapacidad física o sensorial igual o superior al 65%.
c) Que en los 4 años anteriores la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas o hayan sobrevenido circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.
Se entiende como alteración significativa cuando el esfuerzo que represente el pago de la hipoteca sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5. Por otro lado, por circunstancia familiar de especial vulnerabilidad se considera lo siguiente:
d) Que la cuota hipotecaria sea superior al 50% del conjunto de los ingresos netos que perciba la unidad familiar (40% cuando concurran circunstancias de especial vulnerabilidad).
Por otro lado, también será necesario que se cumplan estos tres requisitos:
a) Que el conjunto de la unidad familiar carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
b) Que el préstamo hipotecario recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y fuera concedido para la adquisición de la misma.
c) Que el préstamo carezca de otras garantías reales o personales (avalistas) o, en el caso de estas últimas, se carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes para hacer frente a la deuda.
Finalmente, la concurrencia de todas estas circunstancias y requisitos deberán ser acreditadas por el deudor aportando a la entidad bancaria los correspondientes documentos oficiales.
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9 Comments
Hipoteque la vivienda para levantar la empresa salió mal y no puedo pagar, tengo de derecho al codigo de buenas pacticas milacampogon@hotmail.com
Gracias por su comentario, si reúne las condiciones puede resultarle aplicable. Llámenos al 954082800 o contacte al correo info@leonolarte.com y estudiaremos su caso.
Muy clara la exposición.
Trataré de hablar con ustedes esta semana próxima, por si pueden ayudarme.
Ya se me agoto los 5 años del código de buenas prácticas lo puedo alargar mas o hay alguna otra opción para que no me echen soy pensionista por discapacidad de mas del 33%
Entendemos que cualquier opción de ampliar el periodo de carencia pasa por llegar a un acuerdo con el Banco, ya que no está previsto expresamente en la Ley tal posibilidad. Si tiene alguna otra duda contacte con nosotros en el correo info@leonolarte.com
Si el banco me deniega la reestructuración de la deuda me puede obligar a la Dacion en pago?
Si le han concedido el Código de Buenas prácticas, consideramos que la elección es suya, entre la reestructuración, entendida como tal el periodo de carencia de 5 años y ampliación del plazo de amortización, la dación en pago o la quita de la deuda hipotecaria. El banco no puede imponerle una de estas tres medidas si reúne los requisitos que se refieren en el artículo. Gracias por su interés.
si cumplo todos los requisitos pero vivo solo ¿ puedo ? ya estoy con la ejecución en las manos y nunca me han ofrecido eso, me entero por lo que leo en el burofax que me envía Caixa. Creo que me lo ponen por obligación, por que alguna de de esas cosas me hubiesen ayudado en su momento y no haber caído en depresión. ¿ como puedo solicitarla en que caso de que si pueda acogerme y ojala que si por que si no me veo en calle.
Muchas Gracias si me ayudáis con la información
Buenas tardes César, puede solicitarlo al mismo Banco, ellos deben facilitarle los formularios e indicarle la documentación necesaria que debe aportar, así como explicarle todo el proceso. En cualquier caso, lo recomendable es que un abogado intervenga por Ud., de estar interesado que estuvimos su caso de manera más personalizado puede contactarnos en el correo electrónico info@leonolarte.com
Un cordial saludo,