Gerardo Parejo Fernández. Abogado Asociado.

En el año 2012 fue aprobado el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que vino a establecer una serie de mecanismos destinados a aquellas personas que estuvieran pasando serias dificultades para pagar su hipoteca, orientadas a la reestructuración de la deuda hipotecaria y la flexibilización de su ejecución por impago.

A través del mismo se estableció un Código de Buenas Prácticas al que podrían adherirse los bancos y demás entidades que se dediquen profesionalmente a la concesión de préstamos o créditos hipotecarios. En la actualidad se encuentran adheridos la mayoría de los principales bancos españoles. 

Posteriormente, el Código ha sido objeto de reforma a través del Real Decreto-ley 5/2017 introduciendo medidas orientadas a la protección de familias en situación de especial vulnerabilidad, y recientemente el Tribunal Supremo, en su Sentencia de 5 de abril de 2018, declaró que también puede aplicarse a los préstamos o créditos hipotecarios que hubieran sido resueltos antes de entrar en vigor el Real Decreto-ley, siempre que el prestatario estuviera a tiempo de acogerse a alguna de las medidas de protección establecidas, pudiendo exigirse judicialmente.

Entrando en materia, el Código de buenas prácticas establece tres medidas de protección a los que el prestatario puede acogerse: 

1.- Reestructuración de la deuda hipotecaria: aplicando a los préstamos o créditos hipotecarios de una carencia en la amortización de capital durante 5 años, una reducción del tipo de interés al Euribor + 0,25, y la ampliación del plazo de amortización hasta 40 años.

2.- Quita de la deuda hipotecaria: si resultara inviable la reestructuración, las entidades de crédito podrán ofrecer una quita o reducción sobre la deuda hipotecaria en un 25%.

3.- Dación en pago: si ninguna de las dos medidas anteriores fuera posible, el prestatario podrá solicitar y el banco deberá aceptar, la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda, es decir, la transmisión del inmueble hipotecado al banco, a cambio de la cancelación total de la deuda y de las responsabilidades personales del deudor y los avalistas, si los hubiera. 

En este supuesto, si así lo desea, el deudor podrá seguir residiendo en la vivienda durante 2 años en régimen de alquiler social.

Las anteriores medidas se aplicarán a los préstamos hipotecarios cuyo deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión. Pero, ¿qué se entiende por “umbral de exclusión”? a continuación definimos este concepto conforme lo hace el Real Decreto-ley:

a) Que el préstamo hipotecario recaiga sobre la vivienda habitual del deudor.

b) Que el conjunto de los ingresos de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) anual de 14 pagas.  Para el año 2018 este cálculo se situaría en 22.558,77 euros anuales.

Este límite se subirá a 4 veces el IPREM si alguno de los miembros de la unidad familiar tuviera declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o incapacidad permanente; y 5 veces en el caso de parálisis cerebral, enfermedad mental o discapacidad intelectual, igual o superior al 33%, o persona con discapacidad física o sensorial igual o superior al 65%.

c) Que en los 4 años anteriores la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas o hayan sobrevenido circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.

Se entiende como alteración significativa cuando el esfuerzo que represente el pago de la hipoteca sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5. Por otro lado, por circunstancia familiar de especial vulnerabilidad se considera lo siguiente:

• Familia numerosa.
• Unidad familiar monoparental con hijos a cargo.
• Unidad familiar de la que forme parte un menor de edad o persona con discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o incapacidad permanente.
• Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género.
• Deudor mayor de 60 años.

d) Que la cuota hipotecaria sea superior al 50% del conjunto de los ingresos netos que perciba la unidad familiar (40% cuando concurran circunstancias de especial vulnerabilidad).

Por otro lado, también será necesario que se cumplan estos tres requisitos:

a) Que el conjunto de la unidad familiar carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.

b) Que el préstamo hipotecario recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y fuera concedido para la adquisición de la misma.

c) Que el préstamo carezca de otras garantías reales o personales (avalistas) o, en el caso de estas últimas, se carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes para hacer frente a la deuda.

Finalmente, la concurrencia de todas estas circunstancias y requisitos deberán ser acreditadas por el deudor aportando a la entidad bancaria los correspondientes documentos oficiales.