Gerardo Parejo Fernández. Abogado Asociado.

Puede que recordéis un caso bastante mediático de hace unos meses, que trataba sobre el dueño de una vivienda que fue condenado a pagar una cuantiosa multa por haber cambiado la cerradura a su inquilino, por no pagarle las rentas, aprovechando que éste se había ausentado del inmueble. En el post de esta semana abordaremos esta cuestión.

En primer lugar, hay que dejar claro que el arrendador no puede entrar en el inmueble sin el consentimiento del arrendatario, como tampoco puede cambiar la cerradura por su propia cuenta y riesgo, ya que con dicha actuación estaría incurriendo en dos delitos: usurpación y coacciones. Y ello pese a que el inquilino no esté al corriente en el pago de las rentas, ya que la resolución del contrato no es automática: debe ser consensuada entre ambas partes o acordada por Sentencia judicial firme.

Es más, incluso en el supuesto de que existiera una resolución judicial en tal sentido, el arrendador tampoco se encontraría legitimado para tomar la posesión del inmueble sino hasta que se celebre el lanzamiento señalado por el Juzgado o el arrendatario entregue las llaves voluntariamente, ya que hasta este entonces, se entiende que sigue estando en posesión de la vivienda

En segundo lugar, relativo al corte o la baja en los suministros cuando el contrato de suministro se encuentra a nombre del arrendador, son numerosas las consultas que hemos recibido acerca de esta cuestión: ¿Qué sucede cuando el contrato de suministro está a nombre del propietario y el arrendatario ha dejado de pagar las facturas?, ¿puede dejar de pagarlas el arrendador?

Partiendo de lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendador está obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico del inmueble, por tanto si por un acto u omisión de aquél llegara a darse de baja alguno de los suministros, en el bien entendido de que dejarlos de pagar constituye una omisión de este deber del arrendador, también podría considerarse que se ha cometido un delito de coacciones.

Para salvar esta contradicción, la Ley de Arrendamientos Urbanos define los gastos de suministros como cantidades asimiladas a la renta, equiparando ambos conceptos a efectos contractuales, por lo que la falta de pago de, por ejemplo, una factura de electricidad, recibe el mismo tratamiento que la falta de pago de la renta, pudiendo de esta forma presentarse demanda de desahucio con base únicamente en la falta de pago de los gastos de suministros, a pesar de que el arrendatario esté al corriente en el pago de las rentas.

Para evitar situaciones como la anterior, y ya de paso facilitar al arrendador su labor al instrumentarse el abono por parte del inquilino directamente a la compañía suministradora, es conveniente introducir una cláusula en el contrato de arrendamiento en la que se obligue al arrendatario a cambiar la titularidad de los contratos de suministros a su nombre en un plazo concreto desde la firma del contrato, con el apercibimiento que de no hacerlo el arrendador queda eximido de responsabilidad ante un eventual corte de suministro por impago, debiendo asumir el arrendatario los gastos que se deriven de un nuevo alta.

Por último, existe otra actuación en la podría incurrir el arrendador ante una situación de impago que conviene evitar, que es obstaculizar o impedir el pago de las rentas o cantidades asimiladas. Esta cuestión viene especificada en la propia Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 22.4), y se tiene especialmente en cuenta una vez iniciado el procedimiento de desahucio, ya que si quedara probado que, por ejemplo, el arrendador hubiera dado de baja la cuenta destinataria de los abonos de renta o devuelto los cargos, la demanda de desahucio sería desestimada y podría condenarse al arrendador a pagar las costas del procedimiento, al considerarse que éste habría obrado con mala fe.

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