Vivienda comprada antes del matrimonio por uno o por los dos miembros de la pareja: ¿Qué ocurre en caso de divorcio o de no llegarse a celebrar el matrimonio?

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Vivienda comprada antes del matrimonio por uno o por los dos miembros de la pareja: ¿Qué ocurre en caso de divorcio o de no llegarse a celebrar el matrimonio?

Noemí Hernández Merchán. Abogada Asociada.


Son muchas las ocasiones en las que se da una de estas dos situaciones: 

  • Los dos miembros de una pareja adquieren un piso, que pagan entre ambos y después la relación se rompe sin que lleguen a contraer matrimonio.
  • Uno de los miembros de la pareja adquiere la vivienda antes de contraer matrimonio, esa vivienda se convierte en el domicilio familiar y se sigue abonando mientras dura el matrimonio y finalmente el matrimonio se rompe y acaba disuelto por divorcio.

¿Qué ocurre con la propiedad esa vivienda en todos estos casos? 

En el primer caso, esto es, que los dos miembros de una pareja adquieran una vivienda antes del matrimonio y que después no lleguen a casarse, la propiedad de la vivienda le pertenecerá a cada uno de ellos de manera privativa en la proporción en la que cada uno haya contribuido; cuestión diferente es que los miembros de la pareja hayan suscrito algún tipo de préstamo, hipotecario o no, para poder adquirir la vivienda. 

Por lo que respecta al pago de este préstamo los miembros de la pareja, en la relación entre ellos deberán abonar cada uno la mitad del préstamo o la proporción que hayan pactado, pero frente al Banco o entidad que les haya concedido el préstamo responderán de manera solidaria, y así, quien ha concedido el préstamo se puede dirigir contra cualquiera de los miembros de la pareja para reclamar el pago de la totalidad de lo adeudado. Si se diera el caso de que alguno de los miembros de la pareja abone más cantidad de la que le corresponda porque el otro no cumpla con su obligación de pago, podrá reclamar al otro miembro la cantidad suplida.

En el segundo caso, a saber, que uno de los miembros de la pareja adquiera la vivienda antes de contraer matrimonio y finalmente ese matrimonio acabe disuelto por divorcio, nos podemos encontrar con varios escenarios. Si la vivienda es adquirida por ambos, como se ha dicho en el caso anterior, les pertenecerá en la proporción que hayan pactado, con las especialidades que se detallan después en el caso de que parte del precio se abone con dinero ganancial.

En principio los bienes que una persona adquiere antes de contraer matrimonio tienen carácter privativo, y en el caso de la vivienda ocurre lo mismo con las matizaciones que se detallan a continuación; así, podemos diferenciar las siguientes situaciones:

  • Que la vivienda haya sido abonada en su totalidad. En este caso, la vivienda será propiedad con carácter privativo del que la haya adquirido y abonado en su totalidad antes de contraer matrimonio, con independencia del régimen económico matrimonial.
  • Que el matrimonio se rija por el régimen económico de separación de bienes. En este caso la vivienda pertenecerá con carácter privativo a quien la haya adquirido, aunque su precio sea abonado una vez contraído matrimonio, por ejemplo, mediante el pago de un préstamo hipotecario.
  • Que el régimen económico del matrimonio sea el de sociedad de gananciales. Como se ha dicho la vivienda adquirida antes del matrimonio por un miembro de la pareja es privativa, aunque luego los cónyuges se casen en régimen de gananciales, pero la cuestión cambia si el precio de la vivienda se sigue abonando (por ejemplo, mediante el pago del préstamo hipotecario) una vez contraído el matrimonio con dinero ganancial.

En este supuesto la vivienda no será privativa en exclusiva del cónyuge que la hubiera adquirido en estado de soltero, sino que corresponderá pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge que la adquirió en proporción al importe del precio que se hubiera abonado con dinero ganancial, una vez contraído el matrimonio, y el que se hubiera abonado por el adquirente antes de contraer el matrimonio. 

Imaginemos por ejemplo, que antes de contraer matrimonio el cónyuge adquirente hubiera abonado el 20% del precio, la vivienda no sería 100% de la sociedad de gananciales, a ésta sólo le correspondería el 80% del valor de la vivienda, esto es, el 40% a cada uno de los cónyuges; en el momento de disolver el matrimonio al cónyuge adquirente le corresponderá el 20% + 40%, esto es, el 60% de los derechos de propiedad, mientras que al otro cónyuge le corresponderá el otro 40%.

Por último, hay que señalar que lo que se acaba de exponer solo es aplicable para el caso de que se trate de la vivienda familiar, ya que respecto del resto de bienes que una persona adquiere antes de contraer matrimonio, la ley determina que son privativos de quien lo adquiere, aunque luego se abonen con dinero ganancial (artículos 1354 y 1357 del Código Civil).

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