Gerardo Parejo Fernández. Abogado Asociado LeónOlarte.

A raíz de las numerosas consultas que hemos recibido con motivo de nuestro artículo “¿Puedo reclamar al banco los gastos que pagué al contratar mi hipoteca?”, en el que muchos de nuestros lectores nos preguntaban si podían reclamar también los gastos que asumieron en una compraventa con subrogación de hipoteca en la que se impusieron al comprador todos los gastos derivados de la misma, hemos querido traer a colación una Sentencia del Tribunal Supremo de 2011 en la que precisamente se trató esta cuestión, si bien centrada en el impuesto de plusvalía.

La resolución de la que hablamos, que es la primera en aplicar esta doctrina, es la Sentencia nº 842/2011, de 25 de noviembre, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, que además se cita expresamente en la Sentencia de 23 de diciembre de 2015 que abordaba la reclamación de gastos de hipoteca.

Entrando en materia, en la demanda que dio origen a este procedimiento se solicitaba la nulidad de la cláusula de la escritura de compraventa por la que se impuso al comprador la obligación del pago del impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos (plusvalía), impuesto que a falta de pacto corresponde al vendedor por mor de lo establecido en la Ley General Tributaria (arts. 35.1 y 36.1) y la Ley Reguladora de Haciendas Locales (art. 106.1).

La demanda fue interpuesta contra una sociedad que actuaba en calidad de vendedora en el marco de una promoción de viviendas, si bien el supuesto es perfectamente equiparable a cuando adquirimos una vivienda a un Banco, o a una promotora inmobiliaria dependiente de éste. Lo relevante a tener en cuenta es que el comprador tenga el carácter de consumidor, es decir, que haya adquirido la vivienda a una empresa mediante un contrato de adhesión (que haya sido redactado por el propio vendedor y el adquirente simplemente se adhiere o no al mismo), y el comprador la destine a uso propio, no a su actividad profesional.

En primer lugar debemos destacar que la Ley 44/2006 de mejora de la protección de los consumidores y usuarios, modificó la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios 26/1984, incorporando a la Disposición adicional primera la calificación como cláusula abusiva de “la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el profesional”. Esta disposición, actualmente recogida en el artículo 89 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, no se encontraba vigente al momento de celebrarse la compraventa, así que lo que hace el Tribunal Supremo es declarar la abusividad de la cláusula al amparo de lo establecido en el párrafo primero del apartado 1 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, redactado por la Ley 7/1998 de Condiciones Generales de la Contratación , en el que se establece que “se considerarán abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente que en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.” (actual art. 82.1 del Texto Refundido).

Partiendo de lo anterior, el Tribunal Supremo concluye declarando abusiva esta cláusula con base en los siguientes argumentos:

Estipulación no negociada individualmente: se deduce de la apreciación relativa a que los compradores manifestaron su discrepancia y que no les quedó más remedio que aceptar la condición o desistir de la compra, con los consustanciales inconvenientes, lo que revela que se trató de una cláusula impuesta.

Falta de buena fe: se manifiesta en que, además de no ofrecer el vendedor desde el inicio una completa información a los compradores, incluso en la escritura de compraventa no se dio como seguro que se generaría el impuesto de plusvalía, cuando la vendedora forzosamente tenía que conocer que así era, lo que supone una conducta no ajustada a la lealtad y confianza exigibles en los tratos, y especialmente en las relaciones en que intervienen un promotor o constructor y un consumidor.

Desequilibro contractual: porque en el impuesto de que se trata sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, el sujeto pasivo es el transmitente, que es quien percibe el aumento del mayor valor adquirido por el inmueble, y como tal beneficiario está obligado al pago, sin que tal plusvalía genere beneficio alguno para el comprador, que se ve obligado a responder de una carga económica sin ninguna contraprestación o contrapartida por parte del vendedor.

Por consiguiente, el Tribunal considera que al tratarse de una estipulación no negociada individualmente que limita los derechos de los consumidores, debe recibir la sanción de la nulidad que le impone el art. 10 bis de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios 26/1984 (actual art. 83 del Texto Refundido), y que convierte en indebido y restituible lo pagado por el consumidor por el concepto de que se trata, que en este caso se refiere al impuesto de plusvalía.

Otras resoluciones del Tribunal Supremo que han ido aplicando este criterio son las Sentencias nº 97/2014 de 12 de marzo, y nº 557/2014 de 22 de octubre de 2014, aplicando ya directamente la actual redacción del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios.

Por tanto, esta doctrina versa exclusivamente sobre la reclamación de la plusvalía, no abordando el resto de gastos de la compraventa que por a falta de pacto corresponderían al vendedor, como por ejemplo serían los relativos a la matriz de la escritura de compraventa, que viene a ser la mayor parte de los gastos de Notaría, correspondiendo la primera copia, gastos de inscripción, e Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA, a cargo del comprador.

Cabe destacar que existe otra jurisprudencia que ha declarado también abusivas las cláusulas por las que se imponen al comprador determinados gastos que de alguna forma estén vinculados con la compraventa, como la escritura de obra nueva y división horizontal, hipotecas para financiar la construcción o su división y cancelación. En cuanto al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), por Ley suele corresponder al que sea propietario del inmueble a 1 de enero del año en que tenga lugar la compraventa, si bien se permite el pacto en contrario, o lo que es más frecuente, que se pague proporcionalmente a los meses que tenga la vivienda cada uno.

En cualquier caso, si bien es cierto que la Sentencia que acabamos de analizar trata exclusivamente sobre la plusvalía, bajo nuestro humilde criterio, estos mismos argumentos empleados por el Tribunal Supremo podrían ser utilizados para reclamar otros gastos que hayan sido impuestos al comprador y que por Ley correspondan al vendedor, siempre que se cumplan los requisitos que hemos visto y que están previstos en la normativa de consumidores y usuarios.

Finalmente, indicar en cuanto al plazo de prescripción para reclamar estos gastos, que la cuestión no es nada pacífica, ya que mientras existen corrientes doctrinales que defienden que la acción es imprescriptible al tratarse de una acción de nulidad radical o absoluta, otras consideran que el plazo es el de 4 años previsto en el Código Civil (art. 1.301) para la acción de nulidad. Por tanto, en el peor de los casos la acción habría prescrito una vez transcurridos 4 años desde la consumación del contrato, en este caso desde la firma de la compraventa.

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