Gerardo Parejo Fernández. Abogado Asociado.

Tal como adelantamos en nuestra publicación de ayer, hoy miércoles 1 de abril ha sido publicado el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. En este artículo abordaremos las medidas que afectan a los arrendamientos de vivienda habitual, y la extensión de la moratoria hipotecaria a empresarios y profesionales.

Suspensión de desahucios: una vez finalizado el estado de alarma y levantada la suspensión de actuaciones y plazos procesales, aquellos procedimientos de desahucio en los que el arrendatario acredite encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de la crisis sanitaria que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, se acordará una suspensión extraordinaria del lanzamientopor un periodo máximo de 6 meses. 

Prórroga extraordinaria:en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en los que, dentro del periodo comprendido entre el 1 de abril hasta dos meses después de la finalización del estado de alarma, finalice el periodo de prórroga obligatoria, deberá aplicarse, si lo solicita el arrendatario, una prórroga extraordinaria por un periodo máximo de 6 meses, aplicándose las mismas condiciones contractuales.

Moratoria de rentas de alquiler: se establecen una serie de medidas orientadas a procurar la moratoria de la deuda arrendaticia para arrendatarios de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad:

1.- Si el arrendador es una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor (persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m²), podrá solicitar el arrendatario, en el plazo de un mes desde el 1 de abril, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera pactado ya voluntariamente entre ambas partes.

A falta de acuerdo, el arrendador deberá comunicar al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión de entre las siguientes alternativas: 

1. Una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si el plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad, con un máximo de 4 meses.
2. Una moratoria en el pago de la renta que se aplicará automáticamente y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente, con un máximo de 4 meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos 3 años, sin poder aplicarse penalizaciones ni intereses.

2.- Para el resto de arrendamientos, podrá solicitar el arrendatario en el plazo de un mes desde el 1 de abril, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera pactado ya voluntariamente entre ambas partes. 

Recibida la solicitud, el arrendador deberá comunicar al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas. Si el arrendador no aceptaraningún acuerdo sobre el aplazamiento, el arrendatario podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación que a continuación se indican.

Línea de avales de financiación a arrendatarios vulnerables:con la finalidad de dar cobertura financiera para hacer frente a los gastos de vivienda por parte de familias en situación de vulnerabilidad, se desarrollará una línea de avales con total cobertura del Estado, para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a dichas familias, mediante acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial, por un plazo de hasta 14 años, con un plazo de devolución de hasta 6 años, prorrogable excepcionalmente por otros 4 y sin que se devengue ningún tipo de gastos ni intereses. Estas ayudas deberán dedicarse al pago de la renta del arrendamiento de vivienda y podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta.

Programa de ayudas al alquiler:se incorporará al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 un nuevo programa de ayudas al alquiler, denominado “Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual”, que tendrá por objeto la concesión de ayudas al alquiler, mediante adjudicación directa, a las personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad como consecuencia de la crisis sanitaria. La cuantía de esta ayuda será de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual.

Moratoria hipotecaria para profesionales y viviendas alquiladas:se extiende la moratoria de deuda hipotecaria aprobada en el Real Decreto-ley 8/2020, prevista entonces sólo para adquisición de vivienda habitual, a los siguientes supuestos:

a) Inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen los empresarios y profesionalesen quienes concurran las siguientes circunstancias:

1. Que sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial en su facturación de al menos un 40%.

1. Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, los límites referenciados al IPREM que a continuación se dirán.

b) Viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler y para las que el deudor hipotecario persona física, propietario y arrendador de dichas viviendas, haya dejado de percibir la rentaarrendaticia desde la entrada en vigor del estado de alarma, o deje de percibirla hasta un mes después de su finalización.

Por último, según establece el Real Decreto-ley, se considerará que existe situación de vulnerabilidadpara la aplicación de las medidas relacionadas, cuando concurran conjuntamente los siguientes requisitos: 

a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler o hipoteca pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria: 

1. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) mensual, actualmente 537,84 euros. Esto supone un total de 1.613,52euros.
2. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. En caso de familia monoparental, será de 0,15 veces el IPREM.
3. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
4. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM (2.151,36euros), sin perjuicio de los incrementos por hijo a cargo.
5. En el caso de que el arrendatario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65%, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM (2.689,20 euros).

b) Que la renta arrendaticia, o el total de las cuotas hipotecarias, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario. 

c) Que, para el caso de la moratoria hipotecaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda que represente el total de la carga hipotecaria, entendida como la suma de las cuotas hipotecarias de los bienes inmuebles sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3.

No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica cuando el arrendatario o cualquiera de los integrantes de la unidad familiar sea propietario o usufructuario de alguna vivienda en España (salvo este derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota, quienes acrediten la no disponibilidad de la vivienda por causa de separación o divorcio, o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad).

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