Gerardo Parejo Fernández. Abogado Asociado.
Una vez que ha transcurrido lo que podría llamarse la “primera hornada” de reclamaciones de cláusula suelo al amparo del Real Decreto-ley 1/2017, es decir, aquellas que se formularon al poco tiempo de entrar en vigor la norma, podemos hacer un primer acercamiento a las respuestas que están dando los bancos fruto de la experiencia que estamos teniendo en nuestro bufete, a fin de ilustrar a nuestros lectores acerca de si la respuesta recibida se encuentra o no debidamente fundamentada.
Según estamos comprobando, dependerá del banco al que se dirija que su reclamación tenga o no el éxito que se preveía con la aprobación del Real Decreto-ley 1/2017, cuestión ésta que genera una grave inseguridad jurídica y desigualdad entre los afectados por la cláusula suelo, ya que la regla general es que estas cláusulas, estén impuestas por uno o por otro banco, comparten semejante, sino idéntica, redacción, siendo incomprensible a nuestro juicio que en algunos casos las reclamaciones sean estimadas y en otros no.
El banco me ofrece por escrito la devolución íntegra de la diferencia por la aplicación de la cláusula suelo más los intereses legales.
Considérese dichoso si se encuentra en esta situación, ya que desafortunadamente no es la tónica general. Normalmente le indicarán que a menos que no acepte el cálculo ofrecido por el banco en un corto plazo, procederán a ingresarle la cantidad en los días siguientes a la respuesta ofrecida por el Banco.
Ojo porque no basta con que se le ofrezca una cantidad determinada, la respuesta del banco debe incluir un desglose con el cálculo de las cantidades a devolver, tanto en concepto de diferencias por la aplicación de la cláusula suelo como de intereses legales. No obstante, siempre recomendamos revisar este cálculo para comprobar que la cantidad ofrecida es la adecuada, servicio que desde nuestro bufete ofrecemos a nuestros clientes.
El banco me ofrece por escrito la devolución de la diferencia por la aplicación de la cláusula suelo pero no los intereses legales.
En este curioso supuesto la entidad ofrece al cliente la devolución de los importes aplicados por la cláusula suelo pero sin los intereses legales. Suponemos que lo que pretende con ello el banco es reducir costes con aquellos clientes que se dan por satisfechos con la simple devolución de los importes aplicados por la cláusula suelo, ya que el pago de los intereses es una obligación legal.
Para ello, se acude a motivos como que la entidad “ha actuado de buena fe y no ha incurrido en mora en sus obligaciones.” Sin embargo, debe tenerse en cuenta que el abono de los intereses legales no es ningún capricho que pueda quedar a voluntad del banco pagarlos o no, es una consecuencia legal e inexcusable de la devolución de los importes aplicados por cláusula suelo como consecuencia de la nulidad de la misma (artículo 1.303 del Código Civil), aparte de estar expresamente previsto en el artículo 3.2 del Real Decreto-ley 1/2017: “en ese desglose la entidad de crédito deberá incluir necesariamente las cantidades que correspondan en concepto de intereses.”
Mi banco me ofrece verbalmente la devolución de una cantidad determinada, pero no me adelantan nada por escrito.
Cuidado con esto porque el banco está obligado a responder por escrito a su reclamación, y como hemos dicho en el anterior apartado, con un desglose indicativo del cálculo de las cantidades a devolver.
Si le citan desde su banco con sospechosa premura, seguramente es porque tendrán preparado un documento en el que usted acepta la cantidad que le ofrecen, y con un pacto de renuncia a reclamar cualquier concepto derivado de la aplicación de la cláusula suelo. Entendemos lo “apetitoso” que resulta este ofrecimiento, sobre todo visto el panorama, pero ojo porque si su banco se niega a adelantarle el cálculo por escrito, previsiblemente será porque la cantidad que van a ofrecerle es netamente inferior a la que le corresponde.
El banco dice que mi cláusula suelo es transparente y que el proceso de información previo al contratar la hipoteca cumplió la normativa de consumidores y usuarios.
En este caso, que está siendo utilizado sistemáticamente por algunas entidades, y no siempre con razón, para comprobar que la respuesta se encuentra jurídicamente sustentada, será preciso revisar cada caso concreto.
Cuestiones como la forma en la que está redactada la cláusula suelo, si la escritura contiene alguna advertencia expresa del Notario sobre el sentido de la cláusula, o el proceso seguido con el banco antes de firmar la hipoteca (existencia de oferta vinculante, cuadros simulados de amortización reflejando la aplicación del suelo, negociaciones para la reducción del suelo, etc.), serán claves para determinar si en un proceso judicial tendría éxito la reclamación. En nuestro bufete ofrecemos la revisión de su caso sin coste alguno (para ello puede dirigirse a info@leonolarte.com).
Mi banco alega que la hipoteca lleva tiempo cancelada y que la reclamación se encuentra prescrita.
Ésta cuestión ya la abordamos en anteriores publicaciones, y es que entendemos que la acción para instar la nulidad de la cláusula suelo por abusiva de conformidad con la normativa de consumidores y usuarios y condiciones generales de contratación, que es la acción que procede para reclamar la devolución de los importes aplicados por la cláusula suelo, es imprescriptible, y por tanto resulta indiferente el tiempo que haya transcurrido desde que la hipoteca haya dejado de estar vigente.
El banco dice que conforme al pacto de renuncia que firmé con ellos no tengo posibilidad de reclamar.
Existen algunos supuestos en los que, tiempo atrás, el banco contactó con el cliente para ofrecerle eliminar o reducir la cláusula suelo, y para ello le hizo firmar un pacto de renuncia a reclamar en el futuro cualesquiera cantidades derivadas de la cláusula suelo.
En este caso debe indicarse que dicho pacto se considera nulo de pleno derecho conforme al artículo 10 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios que establece que “la renuncia previa a los derechos que esta norma reconoce a los consumidores y usuarios es nula”. También conforme al artículo 1.310 del Código Civil y la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores. Por tanto, caso de instarse la reclamación por la vía judicial existen serias probabilidades de que dicho pacto fuera anulado por el tribunal.
Mi banco dice que al haberme subrogado en la hipoteca que antes fue contratada por otra persona o entidad, no tengo posibilidad de reclamar.
Cuestión ésta que también tratamos en otro artículo, debe tenerse en cuenta que conforme a asentada jurisprudencia, la cláusula suelo es igualmente abusiva en los casos de subrogación de hipoteca, haya o no intervenido el banco en la escritura de subrogación, y ello por cuanto éste es el beneficiario directo de la cláusula suelo, y porque toda subrogación conlleva para el banco un trámite interno en el que se deja constancia del cambio de prestatario, lo que le impone la obligación de informarle sobre las condiciones de la hipoteca en la que se haya subrogado.
Como hemos visto, pueden darse numerosas posibilidades de respuesta ante su reclamación, pero lo que les recomendamos desde Leonolarte es que no se de nunca por vencido, y que antes de tomar una decisión sobre el siguiente paso a seguir, acuda a un abogado para valorar las posibilidades de éxito de instar la reclamación por la vía judicial.
Fotografía unsplash.com
Cookie | Duración | Descripción |
---|---|---|
__stidv | 1 year | This cookie is used by ShareThis. This cookie is used for sharing the content from the website to social networks. |
lang | This cookie is used to store the language preferences of a user to serve up content in that stored language the next time user visit the website. | |
mc_session_ids[default] | 5 minutes | This cookie is set by the provider ReCaptcha. This is used by the Captcha plugin for the website forms. |
mc_session_ids[multi][0] | 5 minutes | This cookie is set by the provider ReCaptcha. This is used by the Captcha plugin for the website forms. |
mc_session_ids[multi][1] | 5 minutes | This cookie is set by the provider ReCaptcha. This is used by the Captcha plugin for the website forms. |
mc_session_ids[multi][2] | 5 minutes | This cookie is set by the provider ReCaptcha. This is used by the Captcha plugin for the website forms. |
mc_session_ids[multi][3] | 5 minutes | This cookie is set by the provider ReCaptcha. This is used by the Captcha plugin for the website forms. |
mc_session_ids[multi][4] | 5 minutes | This cookie is set by the provider ReCaptcha. This is used by the Captcha plugin for the website forms. |
Cookie | Duración | Descripción |
---|---|---|
_gat | 1 minute | This cookies is installed by Google Universal Analytics to throttle the request rate to limit the colllection of data on high traffic sites. |
YSC | session | This cookies is set by Youtube and is used to track the views of embedded videos. |
Cookie | Duración | Descripción |
---|---|---|
__stid | 1 year | The cookie is set by ShareThis. The cookie is used for site analytics to determine the pages visited, the amount of time spent, etc. |
_ga | 2 years | This cookie is installed by Google Analytics. The cookie is used to calculate visitor, session, campaign data and keep track of site usage for the site's analytics report. The cookies store information anonymously and assign a randomly generated number to identify unique visitors. |
_gid | 1 day | This cookie is installed by Google Analytics. The cookie is used to store information of how visitors use a website and helps in creating an analytics report of how the wbsite is doing. The data collected including the number visitors, the source where they have come from, and the pages viisted in an anonymous form. |
pxcelPage_c010 | 7 days | The domain of this cookie is owned by Sharethis. This is a analytical cookie used to provide unique identifier to the computer for traffic analysis to ShareThis. It helps in enabling sharing function on the website. |
Cookie | Duración | Descripción |
---|---|---|
_cc_aud | 8 months 26 days | The cookie is set by crwdcntrl.net. The purpose of the cookie is to collect statistical information in an anonymous form about the visitors of the website. The data collected include number of visits, average time spent on the website, and the what pages have been loaded. These data are then used to segment audiences based on the geographical location, demographic, and user interest provide relevant content and for advertisers for targeted advertising. |
_cc_cc | 8 months 26 days | The cookie is set by crwdcntrl.net. The purpose of the cookie is to collect statistical information in an anonymous form about the visitors of the website. The data collected include number of visits, average time spent on the website, and the what pages have been loaded. These data are then used to segment audiences based on the geographical location, demographic, and user interest provide relevant content and for advertisers for targeted advertising. |
_cc_dc | 8 months 26 days | The cookie is set by crwdcntrl.net. The purpose of the cookie is to collect statistical information in an anonymous form about the visitors of the website. The data collected include number of visits, average time spent on the website, and the what pages have been loaded. These data are then used to segment audiences based on the geographical location, demographic, and user interest provide relevant content and for advertisers for targeted advertising. |
_cc_id | 8 months 26 days | The cookie is set by crwdcntrl.net. The purpose of the cookie is to collect statistical information in an anonymous form about the visitors of the website. The data collected include number of visits, average time spent on the website, and the what pages have been loaded. These data are then used to segment audiences based on the geographical location, demographic, and user interest provide relevant content and for advertisers for targeted advertising. |
EE | 4 months | This cookie is set by exelator.com. The cookies is used to store information about users' visit to the website. The data includes the number of visits, average time spent on the website, and the pages that have been loaded. This information is used to provide the users customized and targeted ads. |
IDE | 1 year 24 days | Used by Google DoubleClick and stores information about how the user uses the website and any other advertisement before visiting the website. This is used to present users with ads that are relevant to them according to the user profile. |
pi | 1 year | This is a targeting cookie, which is used for advertising.This cookie show the relevant adverts based on the visitors profile created by the cookie. |
pxrc | 2 months | The purpose of the cookie is to identify a visitor to serve relevant advertisement. |
rlas3 | 1 year | The cookie is set by rlcdn.com. The cookie is used to serve relevant ads to the visitor as well as limit the time the visitor sees an and also measure the effectiveness of the campaign. |
test_cookie | 15 minutes | This cookie is set by doubleclick.net. The purpose of the cookie is to determine if the user's browser supports cookies. |
ud | 4 months | This cookie is set by exelator.com. The cookies is used to store information about users' visit to the website. The data includes the number of visits, average time spent on the website, and the pages that have been loaded. This information is used to provide the users customized and targeted ads. |
uuid2 | 3 months | This cookies is set by AppNexus. The cookies stores information that helps in distinguishing between devices and browsers. This information us used to select advertisements served by the platform and assess the performance of the advertisement and attribute payment for those advertisements. |
VISITOR_INFO1_LIVE | 5 months 27 days | This cookie is set by Youtube. Used to track the information of the embedded YouTube videos on a website. |
Cookie | Duración | Descripción |
---|---|---|
collect_chat_launcher_load | 1 month | No description |
collect_chat_page_load | 1 month | No description |
CONSENT | 16 years 10 months 10 days 13 hours 14 minutes | No description |
cookielawinfo-checkbox-functional | 1 year | The cookie is set by GDPR cookie consent to record the user consent for the cookies in the category "Functional". |
cookielawinfo-checkbox-others | 1 year | No description |
fpestid | 1 year | No description |
st_samesite | session | No description |
zc | No description |