¿Defectos en la Construcción? Conoce el régimen de responsabilidades exigibles y quiénes son estos responsables

María del Carmen Quintero, Abogada colaboradora

Nuestro ordenamiento jurídico, regula los defectos en la construcción mediante la Ley 38/1999, de 5 noviembre, de Ordenación de la Edificación, más conocida como LOE.

El artículo 17 de la LOE recoge el régimen de responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de edificación y señala que, sin perjuicio de las responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:

a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.

El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

Además régimen de responsabilidad civil previsto de los diferentes agentes que intervienen en una edificación de forma personal e individualizada para cada agente. No obstante, cuando no pueda ser atribuida individualmente al responsable y en los casos de concurrencia de culpas, puede proceder una responsabilidad solidaria entre todos los agentes intervinientes.

En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.

Llegados a este punto, es necesario identificar quienes son estos agentes que intervienen en la edificación. Así encontramos:

1.- Promotor.

El  propio artículo 9 de la LOE considera como promotor a cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título. Esta definición también es muy reveladora en otras situaciones tales como las conocidas “construcciones ilegales” en terrenos rústicos que pueden acarrear graves consecuencias incluso ser constitutivas de delito contra la ordenación del territorio.

Volviendo a los defectos constructivos, la responsabilidad del promotor se extenderá tanto al cauce contractual como a su responsabilidad solidaria de los defectos constructivos que no sean susceptibles de individualización y consiguiente atribución al resto de agentes intervinientes.

2.- Proyectista.

Es la persona o personas encargadas de ejecutar el proyecto con sujeción a la normativa técnica y urbanística.

A este efecto, debemos también destacar que el proyectista asume un deber contractual respecto de los cálculos, estudios, dictámenes o informes necesarios, por lo que son directamente responsables de ellos, de su insuficiencia o inexactitud. Y, de contratar el proyectista esta función con un tercero, también será responsable, sin perjuicio de la acción de repetición que en su caso pudiera ejercer.

3.- Constructor.

Se define como el agente que asume el compromiso de ejecutar las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato.

Por tanto, parece lógica consecuencia la previsión de nuestra LOE de atribuir al constructor la responsabilidad por los daños materiales que cause en el edificio por vicios o defectos derivados de su impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencias o incumplimientos de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que dependan de él.

El constructor es responsable directo de los daños materiales o defectos de las ejecuciones que haya subcontratado sin perjuicio de que pueda repetir contra aquellos.

Por último, también asume la responsabilidad de los daños materiales causados en el edificio por las deficiencias en los productos de construcción adquiridos o aceptados por él.

4.- Director de obra.

Es el agente que dirige el desarrollo de la obra en aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, conforme al proyecto, licencia de edificación y demás autorizaciones, y las condiciones del contrato. De ser varios estos agentes su responsabilidad es solidaria.

Es, por tanto, el agente encargado de proporcionar el Certificado de Final de obra siendo responsable de su veracidad y exactitud. 

Una vez definidos los responsables y sus responsabilidades, deberemos atender a los plazos de prescripción y al cómputo de los mismos para determinar la viabilidad de nuestra reclamación.

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