EL MERCADO INMOBILIARIO CAMBIARÁ CON LA NUEVA LEY HIPOTECARIA.

José Luis Borreguero. Abogado.

La nueva Ley Hipotecaria va superando trámites, y en breve, antes de final de año, se llevará al Congreso para su aprobación. Tras ello, la aprobación definitiva en el Senado podría realizarse en marzo de 2.019.

El nuevo texto pretende elevar los estándares de transparencia de los contratos bancarios, y pretende rebajar algunas comisiones que en la actualidad se aplican sin aparente control.

Todo ello va a cambiar las reglas de juego del mercado inmobiliario, a priori, de manera significativa. 

Seguidamente, resumimos los cambios más importantes.

1-La banca pagará todos los gastos de las hipotecas a excepción de la tasación.  Los costes de notario, registro, gestoría y el impuesto (AJD) los abonará el Banco.

2- Las cajas rurales y las cooperativas de crédito, exentas actualmente de pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, podrían abonarlo en el caso de que concedan un préstamo.

3- El cliente podrá subrogar libremente su hipoteca, y entre las entidades se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste por los gastos de constitución de la hipoteca. No obstante, parece que las subrogaciones podrían volver a pagar impuestos. La base imponible del impuesto sería la deuda que queda por devolver más los intereses. Sin embargo, en el trámite parlamentario podría modificarse este aspecto.

4-Las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo serán del 2% durante los 10 primeros años y del 1,5% a partir de este período, mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable, cuyas comisiones serán del 0,25% o del 0,15%, respectivamente.

5- Para llevar a cabo una ejecución hipotecaria, se amplían a 12 las cuotas impagadas o el 3% del capital principal prestado en la primera mitad de la vida del préstamo, y de 15 cuotas y el 7% en la segunda mitad del crédito. Hasta ahora, el banco podía iniciar este proceso si el cliente dejaba de abonar tres cuotas, aunque en la práctica nunca se iniciaba antes de siete u ocho meses. La nueva ley no afecta a los procesos de ejecución ya iniciados y que están paralizados en los tribunales europeos. Las partes podrán incorporar al contrato la posibilidad de la dación en pago si así lo acuerdan libremente entre ellas.  

6- Se eliminan las cláusulas suelo. A pesar de que son legales, el Congreso ha decidido prohibirlas por ley, en los pleitos civiles instados, se está dando la razón al 97% de los clientes.

7- La comisión por interés de demora se ha quedado en el interés remuneratorio más 2 puntos, frente al triple del interés legal del dinero que dictaba el proyecto de ley del PP. Además, las entidades no podrán cobrar comisiones por novación en el préstamo.

8-Se establece que el cliente dispondrá de un borrador del contrato diez días antes de la firma y podrá recibir asesoramiento gratuito por parte de la notaría en al que va a firmar el préstamo. El notario debe asegurarse de que el cliente entiende todas las cláusulas del contrato.

9- El cliente podrá contratar con otra entidad diferente a la que le concede el préstamo, los seguros o pólizas de hogar, vida o protección del crédito, el prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de estas pólizas. Sin embargo, sí se permitirá aplicar bonificaciones en el diferencial del préstamo por cada producto que se contrate con el banco.

10- Se creará una Autoridad Independiente para velar por la protección y transparencia en la contratación inmobiliaria y se reforzará la supervisión bancaria, para garantizar la solvencia del hipotecado.

11- El Código de Buenas Prácticas bancario deberá aplicarse con carácter permanente por todas las entidades que concedan préstamos y no solo a los préstamos firmados antes de 2012.

12-Se crea la hipoteca verde, para viviendas eficientes energéticamente, o que usen energías renovables, que estará exenta del pago del impuesto.