IMPORTANTES REFORMAS EN EL ALQUILER DE VIVIENDAS.

Gerardo Parejo Fernández. Abogado Asociado.


El pasado viernes 14 de diciembre el Consejo de Ministros aprobó el Real Decreto-ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que establece una serie de medidas orientadas a facilitar el acceso a la vivienda y un alquiler asequible.

La norma aprobada introduce modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley de Propiedad Horizontal y Ley de Enjuiciamiento Civil, así como en materia tributaria afecta a la Ley Reguladora de Haciendas Locales y la Ley sobre el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

A continuación exponemos las novedades que introduce este Real Decreto-ley:

Mejora de la regulación de los contratos de alquiler

  • Se amplía el plazo de prórroga obligatoria o plazo legal mínimo en que el inquilino puede permanecer en el inmueble: en los arrendamientos de vivienda de 3 a 5 años, y 7 años en el arrendamiento distinto de vivienda.
  • Se amplía el plazo de prórroga tácita, una vez transcurrida la prórroga obligatoria, de 1 a 3 años.
  • Se limitan las garantías adicionales a la fianza, hasta un máximo de dos mensualidades, salvo que se trate de contratos de larga duración, impidiendo de esta forma la exigencia de otras garantías distintas a la fianza como aval o depósito bancario.
  • Se facilita la adopción de acuerdos entre el propietario y el inquilino para la renovación o mejora de la vivienda durante la vigencia del arrendamiento.
  • Se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador si es persona jurídica.
  • Se remite el régimen legal de los contratos de alquiler turístico de vivienda a la normativa sectorial turística aplicable.

Medidas a favor de las comunidades de propietarios ante los alquileres turísticos

  • Se establece la posibilidad de que, por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, en las comunidades de vecinos puedan adoptarse acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda.

Medidas de protección a los hogares vulnerables y seguridad jurídica en los procedimientos de desahucio de vivienda

  • Se reforma el procedimiento de desahucio de vivienda, mejorando la coordinación entre los Juzgados y los servicios sociales competentes para facilitar la adopción de medidas para atender los casos de las familias de menor capacidad económica, vulnerabilidad social o con mayores cargas familiares.

Medidas fiscales en favor del alquiler de vivienda

  • Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en los contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.
  • Se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de Administraciones o entes públicos.
  • Los Ayuntamientos con superávit podrán destinarlo a promover su parque de vivienda pública.
  • Se habilita a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas en régimen de alquiler social.
  • Se establecen las bases y garantías para la definición del concepto de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente, para la aplicación por parte de los Ayuntamientos del recargo en el IBI establecido en el año 2002.

Medidas de fomento de la accesibilidad universal

  • Se establece aumentar, en un plazo de tres años, al 10% el fondo de reserva de las comunidades de propietarios, y se establece la posibilidad de que se destine a la realización de obras en materia de accesibilidad, con la finalidad de estimular la realización de obras de adaptación o mejora de la accesibilidad.
  • Se establece la obligatoriedad de las obras de accesibilidad establecidas legalmente cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

Las anteriores medidas entrarán en vigor al día siguiente de la fecha de publicación del Real Decreto-ley en el Boletín Oficial del Estado (BOE), que por el momento se desconoce.

Medidas de estímulo de la oferta y próximas iniciativas

Finalmente, la aprobación de este Real Decreto-Ley tiene también el objetivo de programar un amplio conjunto de medidas que permita aumentar la oferta de viviendas de alquiler, y poner en marcha una reorientación de la política de vivienda a nivel estatal.

Se espera que en los próximos meses se impulsen nuevas medidas que afronten los aspectos estructurales que pueden incidir en un aumento de la oferta de vivienda en alquiler a precios asequibles, destacando las siguientes iniciativas y líneas de actuación:

  • Aprobación de un Real Decreto-Ley de medidas administrativas y procesales para reforzar la seguridad jurídica en la ordenación territorial y urbanística.
  • Tramitación de una Ley estatal de Vivienda que garantizará el ejercicio del derecho constitucional a la vivienda en todo el Estado, configurándola como servicio público e impidiendo por Ley la enajenación del parque público de vivienda a fondos de inversión.
  • Favorecer la actividad de los promotores de vivienda social, posibilitando el destino de los remanentes de tesorería municipal a inversiones financieramente sostenibles, incluyendo la construcción y rehabilitación de vivienda.
  • Plan 20.000 viviendas: a desarrollar a lo largo de un plazo de 4-6 años, destinadas de forma indefinida al alquiler o a la cesión en uso con rentas y precio limitados, en aquellas localizaciones que cuenten con una demanda acreditada y en las que el precio del alquiler se haya incrementado considerablemente.
  • Medidas estructurales para favorecer la actividad y la oferta: se encomienda al Ministerio de Fomento la adopción de una serie de medidas para dinamizar la oferta de vivienda en alquiler, como agilizar los trámites de concesión de licencias y reducir la carga administrativa en la promoción inmobiliaria y la construcción.

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