EL PAPEL DEL ABOGADO EN LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES

Gerardo Parejo Fernández. LeonOlarte Abogados

A nadie escapa que muchas de las compraventas que se produjeron durante el apogeo del mercado inmobiliario previo a la crisis acabaron en procedimiento judicial, o con un perjuicio económico para las partes derivado, por ejemplo del incumplimiento de las condiciones pactadas para la compraventa, o en la existencia de determinadas cargas en la finca adquirida que no fueron advertidas en su día.

Consecuencia de ello es que el vendedor o el comprador actual, conscientes de las complicaciones que puede entramar la compraventa de un inmueble, bien porque lo han vivido anteriormente en primera persona, o bien porque gente de su entorno no haya tenido buenas experiencias, se plantean acudir a un abogado para que les asesore durante el proceso de compraventa.

Es probable que se piense que ya se incurren en suficientes gastos a la hora de adquirir un inmueble (Agencia Inmobiliaria, gastos notariales y financieros, impuestos, etc.), como para tener que añadir los honorarios de un abogado, pero por regla general, el coste de éste va a ser el más reducido en comparación con el del resto de agentes que van a intervenir en el proceso, y con diferencia el más rentable.

En mi humilde opinión, la intervención de un abogado en la compraventa de un inmueble es esencial, y esto puede fundamentarse en dos cuestiones principales:

• Para entender mejor los documentos que vamos a firmar: documentos como el contrato de señal, el contrato con la agencia inmobiliaria, la oferta vinculante del Banco y la escrituras de hipoteca (si somos compradores y vamos a contratar una hipoteca), o la propia escritura de compraventa, están dotadas de un lenguaje jurídico que no todo el mundo es capaz de entender adecuadamente.

• Para evitar sorpresas innecesarias: es importante, en el caso del comprador, asegurarnos de que el inmueble que se vaya a adquirir no tenga ninguna carga ni vicio oculto que podría traernos problemas en un futuro, así como que las condiciones que pactemos con el Banco sean lo más beneficiosas posibles y por supuesto, que no contengan cláusulas abusivas. Y en el caso del vendedor, asegurarnos de la solvencia o capacidad financiera de quien va a adquirir nuestro inmueble.

Expuesto lo anterior, a continuación procedo a enumerar las tres fases más comunes que tendrán lugar en la compraventa de un inmueble:

1.- Contrato de señal: normalmente, el primer paso cuando ya concurre la voluntad del futuro comprador de adquirir el inmueble, lo primero que suele hacerse es firmar un contrato de señal, a veces con la intermediación de una agencia inmobiliaria, en el cual se abonará una pequeña parte del precio a modo de reserva (arras), que después será descontada del precio final del inmueble.

En este punto es importante que antes de firmar, si somos compradores, se compruebe la situación de titularidad y cargas del inmueble, con el fin de asegurarnos de que el vendedor es el auténtico y único titular. Por otro lado, es esencial también asegurarse de que el inmueble esté libre de cargas, ya que puede suceder por ejemplo que tenga inscrito algún embargo o hipoteca que haya que cancelar, o caso contrario haya que fijar el precio de la compraventa en función de las cargas que se encuentren inscritas. En algunos casos también es aconsejable, sobre todo si el inmueble tiene cierta antigüedad, contar con un arquitecto que antes de firmar visite e inspeccione el inmueble y compruebe sus condiciones urbanísticas, profesional que el propio abogado podría encargarse de buscar.

En el caso del vendedor, antes de firmar el contrato de señal sería también conveniente comprobar la solvencia del comprador, a fin de asegurarnos de que una vez firmada ésta no habrá complicaciones a la hora de otorgar la escritura de compraventa y recibir el precio de la compraventa.

2.- Préstamo hipotecario: es más que probable si estamos en el lado del comprador, que para asumir el precio del inmueble tengamos que contratar una hipoteca.

En este punto la labor del abogado cobra aún mayor relevancia si cabe, ya que puede asesorarnos tanto en la búsqueda de la entidad financiera que nos ofrezca las mejores condiciones (tipo de interés, comisiones de apertura, penalización por subrogación, garantías, etc.), como para que una vez elegida ésta, comprobar que las condiciones prometidas (normalmente recogidas en la llamada oferta vinculante) sean respetadas a la hora de escriturar. También puede suceder que junto con la hipoteca se haya decidido contratar distintos productos financieros ligados a la misma como seguro de hogar, seguro de vida, cobertura CAP, etc., que conviene que también sean revisados por un abogado.

3.- Escritura de compraventa: como es lógico la escritura de compraventa (y la escritura de hipoteca si se va a contratar) estará dotada de numerosos conceptos jurídicos y financieros que pueden escapar al entendimiento del ciudadano que no haya recibido una formación jurídica en tal sentido, por lo que aquí la labor del abogado es también esencial, ya que sus funciones llegados a este punto comprenderían la solicitud a la Notaría, con antelación a la firma, de los borradores de las escrituras para proceder a su revisión, y por supuesto, la asistencia el día de la firma acompañando a los clientes para comprobar que lo que van a firmar se corresponde con lo previamente revisado por su abogado, así como para abordar las dudas e incidencias que pudieran surgir en el momento.

Si todo ha ido bien, el proceso de compraventa culminará con el pago del precio de la compraventa y la entrega de la posesión, pero lo que es seguro es que si hemos decidido contratar a un abogado para asesorarnos en todas las gestiones anteriormente expuestas, sin duda contaremos con la tranquilidad que da el saber que hemos comprendido todos y cada uno de los documentos que hemos ido firmando y que no vamos a tener sorpresas desagradables en el futuro.

O por el contrario, si durante el proceso se advirtiera por el abogado alguna complicación que resultara irreconciliable y pudiera llegar a traducirse en un perjuicio económico para el cliente mayor que el acto de la compraventa en sí, a buen seguro que su intervención recomendando no llevar a cabo la operación nos habrá evitado futuros arrepentimientos y disgustos.