INQUILINO: ¿QUÉ OBRAS PUEDES REALIZAR EN LA VIVIENDA ARRENDADA? ¿TE TIENEN QUE COMPESAR POR ELLO? ¿TE PUEDEN SUBIR LA RENTA?

Noemí Hernández Merchán. Abogada Asociada.

Son muchas las veces que siendo inquilino nos hacemos este tipo de preguntas:

¿Qué tipo de obras puedo llevar a cabo en el piso que tengo alquilado? ¿Me tiene que compensar el propietario por esas obras? ¿Estoy obligado a realizar algún tipo de obra?

Para poder contestar esta pregunta, lo primero que tenemos que hacer es analizar, aunque sea por encima, las diferencias entre las obras que normalmente se pueden llevar a cabo en una vivienda, y que son básicamente dos, a saber, obras de conservación y obras de mejora.

Se podría hablar de una tercera categoría que englobaría las pequeñas reparaciones por desperfectos derivados del uso ordinario de la vivienda. Las obras de reparación deben ser siempre asumidas por el arrendatario, y habrá que estar al caso concreto para poder determinar si la obra en cuestión es una mera reparación que debe asumir el inquilino o si se trata de una obra de conservación que debe costear el propietario.

Obras de Conservación.

Las obras de conservación son aquellas que resultan necesarias para que la vivienda siga siendo habitable y pueda ser utilizada para el uso que le es propio. El propietario no puede exigir mayor renta, ni cualquier otro abono al inquilino por este motivo.

Estas obras necesariamente deben ser realizadas por el propietario del inmueble, si bien la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 21 establece una excepción y un límite a esa obligación. La excepción se refiere a aquellos casos en los que el deterioro sea imputable al arrendatario y el límite a aquellos casos en los que la vivienda resulta destruida por causa que no sea imputable al arrendador.

La única obligación que tiene el arrendatario respecto de las obras de conservación es la de informar al propietario de su existencia, y en aquellos casos en los que se trate de una avería inmediata y urgente, puede, previa comunicación a la propiedad, llevar a cabo las obras que sean necesarias para evitar un daño inminente o una grave incomodidad. Posteriormente podrá exigir la cantidad pagada al arrendador.

El inquilino debe soportar la ejecución de las obras que sean necesarias para la conservación de la vivienda, ahora bien, si la duración de las obras supera el plazo de 20 días, la renta deberá disminuirse en proporción a la parte de la vivienda afectada por las obras.

En caso de que unas obras hagan inhabitable la vivienda, el arrendatario tiene la posibilidad de suspender el contrato y el pago de la renta o finalizarlo sin tener que indemnizar al propietario.

Obras de Mejora.

Las obras de mejora son aquellas que no son estrictamente necesarias para la habitabilidad de la vivienda, sino que van dirigidas a mejorar las características de la misma, o bien se deben realizar por haberlo acordado propietarios (rehabilitación de fachadas, cambio de tuberías, sistema eléctrico etc.).

En el caso de las obras de mejora, el inquilino deberá soportarlas si no pueden retrasarse hasta la finalización del contrato, eso sí, el propietario tendrá que avisar que se van a realizar las obras con tres meses de antelación, indicando por escrito, en qué consisten, la duración y la fecha de comienzo.

Dispone el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que el inquilino dispone de un mes desde la notificación para renunciar al contrato si las obras le afectan de manera relevante, y tendrá igualmente derecho a que se disminuya la renta en proporción a la parte de la vivienda afectada por las obras.

Ahora bien, en el caso de que se realicen obras para la mejora de la vivienda, da derecho al propietario, salvo que expresamente se haya pactado lo contrario, a elevar la renta, transcurridos tres años de duración del contrato de arrendamiento Esta subida no puede exceder del 20% de la renta que esté vigente.

Por último, se debe hacer mención a las obras que puede realizar el arrendatario. La Ley de Arrendamientos Urbanos no hace mención expresa a las obras que puede hacer el inquilino, pero sí que menciona expresamente las que no puede hacer y las consecuencias que se derivan del incumplimiento de esta obligación. El artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos determina que el inquilino no podrá realizar obras sin el consentimiento por escrito del propietario que modifiquen la configuración de la vivienda o del mobiliario; en ningún caso podrá llevar a cabo obras que supongan una disminución de la estabilidad o seguridad de la vivienda.

Si el arrendatario realiza obras sin consentimiento del propietario, éste podrá dar por finalizado el contrato y optar por exigir al inquilino que reponga las cosas al estado anterior, o por conservar la obra sin tener que indemnizar al arrendatario, aunque la obra que se ha llevado a cano suponga una mejora evidente para la vivienda.
En el caso de que el inquilino o su pareja sea discapacitado o mayor de 70 años, podrá éste realizar las obras necesarias para poder disfrutar de la vivienda, si bien deberá avisarlo antes por escrito a la propiedad y finalizado el contrato deberá reponer la vivienda a su estado original, en el caso de que su casero así se lo exija.

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