Riesgos y prevenciones en la venta a plazos de bienes inmuebles

Abogado Colaborador, Gonzalo Perpiñá

En la actualidad, la mayor parte de las compraventas de bienes inmuebles se realiza a través de la solicitud de un préstamo hipotecario del comprador. Sin embargo, la actual subida de precios generalizada unida al gran incremento de los tipos de interés hace que muchas personas no puedan acceder a un préstamo hipotecario, por lo que tienen que buscar otros métodos de financiación. Es en este contexto donde la figura jurídica de la venta a plazos se plantea como una alternativa para la compraventa de bienes inmuebles.

La venta a plazos de bienes inmuebles consiste en la compraventa mediante la que el comprador adquiere la propiedad del bien inmueble al recibirlo, pero paga una parte del precio de manera diferida en el tiempo de forma aplazada.

A la hora de realizar este tipo de compraventa, es imprescindible conocer a la perfección las particularidades de estas operaciones, así como los riesgos que se asumen frente a las compraventas convencionales, pagadas en su totalidad en el momento de la compraventa ya sea con medios propios o financiadas mediante un crédito hipotecario.

El principal riesgo para el vendedor es la posible falta de pago. Al no recibir el dinero en el momento de la compraventa, cabe la posibilidad de que nunca llegue a recibir la totalidad del dinero que el comprador se ha comprometido a abonar de manera aplazada.

El mejor recurso que el vendedor tiene a su disposición para prevenir este riesgo es la inclusión en el contrato de una cláusula de resolución expresa que permita al vendedor la resolución el contrato como consecuencia de la falta de pago total o parcial, reteniendo las cantidades entregadas hasta el momento por el comprador. Es preciso aclarar que la jurisprudencia determina que el juez puede moderar las cantidades que el vendedor puede retener tras la resolución del contrato, a pesar de que el mismo recoja la totalidad de las mismas como penalización.

Otra de las prevenciones que debe tomar el vendedor es incluir una cláusula que determine que la elevación a público del contrato y la inscripción en el Registro de la propiedad tendrán lugar una vez pagada la totalidad del precio. Así, se asegurará de que el comprador no pueda generar posibles cargas sobre el inmueble que tengan prioridad sobre el posible crédito derivado de la falta de pago.

Por su parte, el principal riesgo para el comprador es el aplazamiento de la elevación a público de la compraventa y la inscripción a su nombre hasta el pago total del precio, puesto que, siendo el vendedor el titular registral (aunque ya no sea el propietario) puede generar cargas sobre el inmueble, como embargos, hipotecas, o incluso la venta a un tercero que será considerado de buena fe al comprar confiando en la información del Registro.

Es por ello, que el comprador deberá tratar siempre realizar la compraventa en escritura pública e inscribir el inmueble a su nombre.

Por último, es preciso conocer qué sucede en caso del impago por parte del comprador de alguno de los pagos aplazados. Pues bien, en estos casos, siempre que exista la condición resolutoria expuesta anteriormente, el vendedor estará legitimado a resolver el contrato y recuperar la propiedad de la vivienda, con la penalización para el comprador que recoja el contrato. Esto deberá hacerlo a través de un requerimiento por conducto notarial o vía judicial en el que exprese claramente su voluntad de resolver el contrato. Tras ello, de no tener la colaboración del comprador (lo más habitual), tendrá que iniciar un procedimiento judicial para que se declare en sentencia la resolución de la compraventa y la penalidad para el comprador.

En definitiva, siendo la compraventa a plazos una figura jurídica que puede ser interesante para la compra o venta de un inmueble, es imprescindible conocer sus particularidades previamente y formalizar un contrato de compraventa que proteja sus intereses para no tener sorpresas desagradables más adelante.

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