Gerardo Parejo Fernández. Abogado Asociado

En los próximos meses está prevista la aprobación del Anteproyecto de Ley que reformará la normativa hipotecaria. La finalidad de esta reforma según se nos traslada desde el gobierno, será la de proteger a los consumidores, aumentar la transparencia en los contratos de hipoteca, y evitar la creciente litigiosidad derivada de las cláusulas hipotecarias declaradas como abusivas por la reciente jurisprudencia.

A continuación abordamos los cambios más relevantes que se incorporarán con esta nueva Ley, y que afectará a las hipotecas que se firmen en adelante, así como a las novaciones de los préstamos hipotecarios actualmente vigentes:

Derecho de información: se introduce como derecho del prestatario el de poder acudir al Notario antes del día previsto para la firma, de forma gratuita, a fin de verificar que las condiciones del préstamo hipotecario se ajustan a la legalidad y pueda resolver las dudas que pudiera tener, pudiendo ser sancionados aquellos notarios y registradores que no ejerzan sus labores de información y supervisión respecto del préstamo hipotecario.

Los préstamos hipotecarios que se firmen a partir de esta reforma deberán incluir de forma expresa y clara cuál de las partes se hace cargo de cada tipo de gastos, si bien no se establece quién deberá asumirlos.

Este derecho de información se amplía también a los productos adicionales a la hipoteca, como tarjetas de crédito o seguros de hogar y vida, sobre los que el banco deberá ofrecer información clara y detallada al cliente, estableciéndose que no podrá obligársele a contratar este tipo de productos, autorizándose su contratación sólo cuando suponga un beneficio para el cliente (como la reducción del tipo de interés).

Se contempla también la creación de un modelo de hipoteca de fácil comprensión, para que cualquier ciudadano pueda entender el clausulado del contrato de hipoteca, aún sin tener financieros. Estará regulado por Real Decreto y podrá usarse si las partes así lo acuerdan.

Vencimiento anticipado: la duración del contrato se dividirá en dos etapas, aplicando un umbral determinado en cada una: en la primera mitad de la vida del préstamo será necesario el impago de al menos el 2% del capital o haber acumulado un mínimo de 9 meses impagados para poder declarar el vencimiento anticipado del préstamo, mientras que en la segunda mitad será necesario el impago del 4% del capital o un mínimo de 12 meses impagados.

Interés de demora: en caso de impago, el interés de demora no podrá ser superior a tres veces el precio legal del dinero (actualmente se sitúa en el 3%, por lo que en este momento el interés de demora máximo sería del 9%).

Comisión por subrogación y cancelación anticipada: se abarata el coste de cambiar la hipoteca de banco. Así se acuerda establecer que la comisión de reembolso que puede cobrar el banco por subrogar la hipoteca en otro banco, será del 0,25% y resultará únicamente aplicable durante los tres primeros años de vida de la hipoteca. También se abarata el coste los gastos de notaría y registro bonificándolos en un 90%.

También se abarata la comisión que debe abonar el prestatario en caso de amortización anticipada del préstamo, sea parcial o total: en las hipotecas a interés variable, la comisión será del 0,5% si la amortización se realiza en los tres primeros años de vida de la hipoteca, 0,25% si se realiza entre tres y cinco años, y 0,0% a partir del quinto año; y si la hipoteca es a interés fijo, la comisión por cancelación anticipada será del 4% en los 10 primeros años, y del 3% a partir del décimo año.

Otra novedad es el importe sobre el cual se calculará esta comisión, ya que a partir de ahora y en los dos casos expuestos, la comisión se calculará sobre la cantidad a amortizar, no sobre el capital total pendiente de pago.

Cláusulas abusivas: se relacionarán en una lista aquellas cláusulas consideradas como abusivas que no podrán aplicarse en ninguna hipoteca (ejemplo de las cláusulas suelo). Por el momento no se han detallado cuáles serán estas cláusulas, asegurando el gobierno que formarán parte de ella aquellas que hayan sido declaradas abusivas por los juzgados y tribunales.

Para terminar, como ya hemos señalado al inicio, los cambios que introduce esta normativa no tendrán efecto retroactivo, por lo que solo afectarán a las hipotecas y novaciones que se firmen tras de su aprobación, y se aplicará sólo en los préstamos hipotecarios que sean contratados por personas físicas.