Conoce las novedades de la nueva Ley de Vivienda de 2023

Miriam Sáez, Abogada colaboradora

El pasado 27 de abril el Gobierno aprobó la nueva Ley de vivienda incluyendo importantes medidas en aras a limitar el incremento de los precios del alquiler, con objeto a mejorar el acceso a la vivienda de la población y mejorar la protección contra desahucios a personas que se encuentran en condiciones de vulnerabilidad.

Esta nueva Ley, La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, es la primera ley estatal reguladora del derecho a la vivienda desde que se aprobó la Constitución y entró en vigor el pasado día 26 de mayo de 2023.

No obstante, las medidas relativas a los incentivos fiscales que se aplicarán en el IRPF a los arrendatarios de inmuebles destinados a vivienda entrarán en vigor a partir del 01 de enero de 2024.

¿Cuáles son las principales novedades de esta Ley?

• Acoso Inmobiliario.

El acoso inmobiliario es definido como toda acción u omisión con abuso de derecho con el objetivo de perturbar a cualquier persona en el uso pacífico de su vivienda y crearle un entorno hostil, ya sea en el aspecto material, personal o social, con la finalidad última de forzarla a adoptar una decisión no deseada sobre el derecho que le ampara de uso y disfrute de la vivienda.

• Grandes tenedores.

Esla Ley define al “gran tenedor” como “la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros”. No obstante puede reducirse cuando nos encontremos en zonas residenciales tensionadas, en cuyo caso se considera gran tenedor a “aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito”.

En este sentido las administraciones podrán imponer a los grandes tenedores de vivienda obligaciones de colaboración y suministro de información sobre el uso y destino de las viviendas de su titularidad.

• Arrendamiento de Viviendas:

En materia de arrendamiento de viviendas encontramos grandes novedades:

• Se prevé prórroga extraordinaria por un período máximo de un año en caso de acreditar el arrendatario situación de vulnerabilidad social y económica y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda.

• Asimismo, en caso de ser vivienda habitual en zona de mercado residencial tensionado, cuando finalice el período de prórroga obligatoria del contrato éste podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años en los términos y condiciones del contrato en vigor, pero deberá ser aceptada por el arrendador salvo acuerdo en contrario o salvo nuevo contrato de arrendamiento.

• Si la vivienda se encuentra en zona tensionada, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiera estado vigente en los últimos 5 años en dicha vivienda, o si no hubiese tenido contrato de arrendamiento vigente no podrá exceder del límite máximo del precio que resulte aplicable cuando el Índice de Precios de Referencia esté aprobado y vigente.

• El incremento máximo por actualización de renta se fija en el 2% para el 2023 y en el 3% para el 2024. Además se limita el incremento de renta para los arrendadores que sean grandes tenedores que no podrá exceder de la variación del Índice de Garantía de la Competitividad. Además, se creará un nuevo índice de referencia para la actualización de contratos de vivienda que se prevé sustituya al IPC.

• Se limita la admisión de demandas de desahucio por precario, por falta de pago de rentas, las de tutela sumaria de la posesión y protección de derechos reales inscritos al haberse modificado el artículo 439 de la LEC. En este sentido se valora para la admisión de la demanda si la vivienda constituye vivienda habitual del ocupante, si el demandante es gran tenedor y si el demandado se encuentra en situación de vulnerabilidad económica.

•  Para la reanudación de los procedimientos de desahucio y lanzamiento suspendidos por el COVID, cuando el actor sea un gran tenedor, deberá acreditar la previa celebración de procedimiento de conciliación o intermediación que se establezca.

• El propietario o persona que intervenga en la intermediación deberá indicar que la vivienda se encuentra en una zona tensionada. Para ello, tendrá que informar con anterioridad a la formalización del contrato de la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en esa vivienda, así como del valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler que resulte de aplicación.

• En el caso particular del arrendamiento, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato de arrendamiento sean a cargo del arrendador.

• Zonas de Mercado Residencial Tensionado.

La declaración de una Zona de Mercado Residencial Tensionado corresponderá a órganos autonómicos según se definirá.

La declaración de la Zona de Mercado Residencial Tensionada se producirá con la concurrencia de una de las dos circunstancias siguientes: que la carga media del coste de la vivienda supere el 30% de la renta media de los hogares; o, alternativamente, que el precio de la vivienda haya experimentado en los cinco años precedentes un crecimiento acumulado superior en un 3% al IPC.

La duración de esta declaración será por 3 años.

• Información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda.

Se prevé una relación de la información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda, no solo relativas a la persona y condiciones económicas, sino también exige información esencial de la vivienda y del edificio (certificado o cédula de habitabilidad, superficie construida, antigüedad y principales reformas, servicios e instalaciones, certificado de eficiencia energética, condiciones de accesibilidad a la vivienda y edificio, estado de ocupación o disponibilidad, información registral, etc.)

• Novedades e incentivos fiscales.

Esta Ley introduce además novedades fiscales entre las que se incluye el incremento en el IBI para los tenedores de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente.

Además se introducen reducciones en la determinación del rendimiento neto de los arrendamientos en el IRPF.

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