Abogado colaborador, Gonmzalo Perpiñá
En el ámbito inmobiliario, la coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario es un elemento clave para garantizar la seguridad jurídica de los propietarios y evitar posibles perturbaciones de nuestro derecho de propiedad. Sin embargo, en la mayoría de los casos existen discrepancias entre la información registral y la catastral de una vivienda, lo que puede generar incertidumbre, conflictos entre colindantes, e incluso dificultades a la hora de vender o hipotecar un inmueble.
¿Qué significa que una finca esté coordinada?
La Ley 13/2015, de reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, introdujo la figura de la representación gráfica georreferenciada como herramienta principal para coordinar físicamente las fincas registrales con las parcelas catastrales. Se considera que una finca está coordinada cuando la descripción física, cartográfica y jurídica del Registro y del Catastro coincide, incluyendo su ubicación, superficie, linderos y geometría.
La coordinación registral-catastral se anota expresamente en el folio real de la finca y otorga una presunción de veracidad reforzada a sus datos, aportando seguridad tanto al titular como a terceros interesados.
Ventajas de tener la vivienda coordinada
Contar con una finca coordinada ofrece diversas ventajas:
- Aumenta la seguridad jurídica, al quedar claramente delimitada la propiedad ante terceros, eliminando posibles dudas sobre la ubicación exacta y los límites de la propiedad.
- Evita recibir reclamaciones por los colindantes, al estar protegida la delimitación y linderos de tu vivienda por la presunción de veracidad del registro.
- Facilita operaciones como compraventas, divisiones, agrupaciones, herencias o la constitución de hipotecas.
- Agiliza trámites notariales y administrativos, al eliminar incertidumbres sobre la configuración física del inmueble..
¿Por qué puede haber discrepancias?
Las descoordinaciones suelen tener origen en causas diversas, entre ellas:
- Antigüedad de la inscripción registral o de los datos catastrales.
- Inexactitudes históricas en la descripción de linderos o superficies.
- Modificaciones físicas de la finca (ampliaciones, agregaciones, divisiones) no reflejadas en uno de los dos organismos.
- Errores materiales o técnicos al inscribir o declarar la finca.
¿Cómo coordinar mi vivienda?
Si detectas que existen discrepancias entre el Registro y el Catastro respecto a tu vivienda, el procedimiento habitual para lograr la coordinación pasa por incorporar al folio registral la representación gráfica georreferenciada alternativa.
Este comienza con la elaboración de una representación grafica georreferenciada alternativa (RGGA), que deberá ser elaborado por un técnico competente (generalmente arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero) y cumplir con los requisitos técnicos establecidos por la Dirección General del Catastro.
Una vez elaborado el plano, este debe someterse a un procedimiento de validación gráfica por parte del Catastro, que emitirá un código seguro de verificación (CSV) si la geometría es aceptada.
Con esta validación, el propietario puede solicitar la incorporación de la representación gráfica en el Registro de la Propiedad. Si no existen oposiciones fundadas de colindantes, se practicará la inscripción y se declarará expresamente la coordinación.
En algunos casos, será necesaria la intervención notarial, especialmente si se formaliza mediante escritura pública una operación de modificación de finca (segregación, agrupación, rectificación de superficie, etc.).
Conclusión
La coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro es un paso esencial para proteger jurídicamente la titularidad y los derechos reales sobre un inmueble. Contar con una finca coordinada evita futuras complicaciones y aporta seguridad tanto al propietario como a terceros. Si tienes dudas sobre el estado registral o catastral de tu vivienda, te recomendamos consultar con un abogado especializado el cual podrá darte un técnico competente necesario.
Este artículo es informativo y no constituye un asesoramiento personalizado para usted. Si usted desea resolver una consulta personalizada relacionada con esta temática u otra, puede contactarnos a través de este formulario o enviado un email a info@leonolarte.com
