Gerardo Parejo Fernández. Abogado Asociado.
El derecho de accesión es definido en nuestro ordenamiento jurídico de la siguiente forma: “La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora natural o artificialmente”. O dicho de otro modo, la adquisición de una cosa por el propietario a la cual se le une o incorpora otra para formar un todo inseparable.
El Código Civil determina el principio de que lo construido en suelo ajeno se incorpora o pertenece a la propiedad del suelo en el que se ha llevado a cabo dicha construcción (el dueño del suelo es también dueño de lo que en éste se construya).
Este principio conocido como accesión normal establece en una presunción “iuris tantum” de que toda construcción realizada en determinado suelo ha sido llevada a cabo por el propietario del suelo y a su costa. De esta forma, con fundamento en una atribución de mayor valor al suelo que al vuelo, nuestro ordenamiento pretende evitar situaciones de copropiedad anormales que, por su carácter excepcional, deberán pactarse expresamente para ser reconocidas legalmente.
¿Qué contempla la accesión invertida?
Frente a este principio nos encontramos con la accesión invertida, de creación jurisprudencial y estudiada por los alumnos del Grado en Derecho de UNIR.. Contempla aquellos supuestos de construcciones extralimitadas, o dicho de otra forma, la situación que se produce cuando el titular de lo construido parcialmente en suelo propio y ajeno se hace dueño del suelo invadido por la construcción, siendo entonces la construcción lo principal y el terreno lo accesorio. Con esta figura se trata de evitar situaciones anormales de copropiedad, derechos de superficie o incluso la demolición de lo construido. Dicha regla se fundamenta en el mayor valor de lo construido y en la búsqueda de una solución beneficiosa para la sociedad amparada en la preservación de la obra.
La accesión invertida es una situación que se produce cuando el titular de lo construido parcialmente en suelo propio y ajeno se hace dueño del suelo invadido por la construcción, siendo entonces la construcción lo principal y el terreno lo accesorio
A este respecto, partiendo de lo dispuesto en el Código Civil y la jurisprudencia, podemos señalar los siguientes requisitos para que se produzca la accesión invertida:
1- La construcción debe haberse llevado a cabo en suelo que en parte pertenece al constructor y en parte a propiedad ajena.
2- Quien solicite el reconocimiento de la propiedad ajena por accesión invertida debe probar ser titular de la construcción que invade el suelo ajeno.
3- La construcción realizada en suelo propio y ajeno debe formar un todo indivisible.
4- El valor de la totalidad de la construcción construido debe ser superior al valor de la porción de suelo invadido.
5- El constructor debe haber actuado de buena fe, entendida como la creencia de que se estaba construyendo sobre suelo propio o sobre el cual tenía derecho a construir. En este sentido, la falta de oposición del propietario afectado por la invasión constituye un elemento trascendente para demostrar esa buena fe, si bien a este respecto la jurisprudencia del Tribunal Supremo no es del todo pacífica.
El propietario del terreno invadido percibirá una compensación
Partiendo del cumplimiento de todos estos requisitos, el titular de la construcción se convertiría en propietario del suelo ocupado. Ahora bien, la accesión invertida tiene como efecto el derecho del propietario del terreno invadido a percibir una compensación económica del constructor, que vendrá determinada por la suma del valor del suelo ocupado más el perjuicio económico que la pérdida del mismo suponga para el resto del terreno no afectado por la invasión.
La accesión invertida tiene como efecto el derecho del propietario del terreno invadido a percibir una compensación económica del constructor, que vendrá determinada por la suma del valor del suelo ocupado más el perjuicio económico que la pérdida del mismo suponga.
Finalmente, conviene destacar dos supuestos en los que la forma de actuar de las partes es tenida en cuenta a la hora de aplicar o no la accesión invertida:
Mala fe del constructor y buena fe del propietario: el constructor conocía que no tenía derecho a construir en suelo ajeno y a pesar de ello lo hizo. En este caso se aplicaría el principio de accesión normal,…
Cookie | Duración | Descripción |
---|---|---|
__stidv | 1 year | This cookie is used by ShareThis. This cookie is used for sharing the content from the website to social networks. |
lang | This cookie is used to store the language preferences of a user to serve up content in that stored language the next time user visit the website. | |
mc_session_ids[default] | 5 minutes | This cookie is set by the provider ReCaptcha. This is used by the Captcha plugin for the website forms. |
mc_session_ids[multi][0] | 5 minutes | This cookie is set by the provider ReCaptcha. This is used by the Captcha plugin for the website forms. |
mc_session_ids[multi][1] | 5 minutes | This cookie is set by the provider ReCaptcha. This is used by the Captcha plugin for the website forms. |
mc_session_ids[multi][2] | 5 minutes | This cookie is set by the provider ReCaptcha. This is used by the Captcha plugin for the website forms. |
mc_session_ids[multi][3] | 5 minutes | This cookie is set by the provider ReCaptcha. This is used by the Captcha plugin for the website forms. |
mc_session_ids[multi][4] | 5 minutes | This cookie is set by the provider ReCaptcha. This is used by the Captcha plugin for the website forms. |
Cookie | Duración | Descripción |
---|---|---|
_gat | 1 minute | This cookies is installed by Google Universal Analytics to throttle the request rate to limit the colllection of data on high traffic sites. |
YSC | session | This cookies is set by Youtube and is used to track the views of embedded videos. |
Cookie | Duración | Descripción |
---|---|---|
__stid | 1 year | The cookie is set by ShareThis. The cookie is used for site analytics to determine the pages visited, the amount of time spent, etc. |
_ga | 2 years | This cookie is installed by Google Analytics. The cookie is used to calculate visitor, session, campaign data and keep track of site usage for the site's analytics report. The cookies store information anonymously and assign a randomly generated number to identify unique visitors. |
_gid | 1 day | This cookie is installed by Google Analytics. The cookie is used to store information of how visitors use a website and helps in creating an analytics report of how the wbsite is doing. The data collected including the number visitors, the source where they have come from, and the pages viisted in an anonymous form. |
pxcelPage_c010 | 7 days | The domain of this cookie is owned by Sharethis. This is a analytical cookie used to provide unique identifier to the computer for traffic analysis to ShareThis. It helps in enabling sharing function on the website. |
Cookie | Duración | Descripción |
---|---|---|
_cc_aud | 8 months 26 days | The cookie is set by crwdcntrl.net. The purpose of the cookie is to collect statistical information in an anonymous form about the visitors of the website. The data collected include number of visits, average time spent on the website, and the what pages have been loaded. These data are then used to segment audiences based on the geographical location, demographic, and user interest provide relevant content and for advertisers for targeted advertising. |
_cc_cc | 8 months 26 days | The cookie is set by crwdcntrl.net. The purpose of the cookie is to collect statistical information in an anonymous form about the visitors of the website. The data collected include number of visits, average time spent on the website, and the what pages have been loaded. These data are then used to segment audiences based on the geographical location, demographic, and user interest provide relevant content and for advertisers for targeted advertising. |
_cc_dc | 8 months 26 days | The cookie is set by crwdcntrl.net. The purpose of the cookie is to collect statistical information in an anonymous form about the visitors of the website. The data collected include number of visits, average time spent on the website, and the what pages have been loaded. These data are then used to segment audiences based on the geographical location, demographic, and user interest provide relevant content and for advertisers for targeted advertising. |
_cc_id | 8 months 26 days | The cookie is set by crwdcntrl.net. The purpose of the cookie is to collect statistical information in an anonymous form about the visitors of the website. The data collected include number of visits, average time spent on the website, and the what pages have been loaded. These data are then used to segment audiences based on the geographical location, demographic, and user interest provide relevant content and for advertisers for targeted advertising. |
EE | 4 months | This cookie is set by exelator.com. The cookies is used to store information about users' visit to the website. The data includes the number of visits, average time spent on the website, and the pages that have been loaded. This information is used to provide the users customized and targeted ads. |
IDE | 1 year 24 days | Used by Google DoubleClick and stores information about how the user uses the website and any other advertisement before visiting the website. This is used to present users with ads that are relevant to them according to the user profile. |
pi | 1 year | This is a targeting cookie, which is used for advertising.This cookie show the relevant adverts based on the visitors profile created by the cookie. |
pxrc | 2 months | The purpose of the cookie is to identify a visitor to serve relevant advertisement. |
rlas3 | 1 year | The cookie is set by rlcdn.com. The cookie is used to serve relevant ads to the visitor as well as limit the time the visitor sees an and also measure the effectiveness of the campaign. |
test_cookie | 15 minutes | This cookie is set by doubleclick.net. The purpose of the cookie is to determine if the user's browser supports cookies. |
ud | 4 months | This cookie is set by exelator.com. The cookies is used to store information about users' visit to the website. The data includes the number of visits, average time spent on the website, and the pages that have been loaded. This information is used to provide the users customized and targeted ads. |
uuid2 | 3 months | This cookies is set by AppNexus. The cookies stores information that helps in distinguishing between devices and browsers. This information us used to select advertisements served by the platform and assess the performance of the advertisement and attribute payment for those advertisements. |
VISITOR_INFO1_LIVE | 5 months 27 days | This cookie is set by Youtube. Used to track the information of the embedded YouTube videos on a website. |
Cookie | Duración | Descripción |
---|---|---|
collect_chat_launcher_load | 1 month | No description |
collect_chat_page_load | 1 month | No description |
CONSENT | 16 years 10 months 10 days 13 hours 14 minutes | No description |
cookielawinfo-checkbox-functional | 1 year | The cookie is set by GDPR cookie consent to record the user consent for the cookies in the category "Functional". |
cookielawinfo-checkbox-others | 1 year | No description |
fpestid | 1 year | No description |
st_samesite | session | No description |
zc | No description |