Vicios ocultos en la compraventa de inmuebles: cómo identificarlos y reclamarlo

Abogado Colaborador, Gonzalo Perpiñá

La compra de un inmueble es una inversión importante, y descubrir defectos graves después de la adquisición puede convertirse en un problema significativo. Estos defectos, si no fueron aparentes al momento de la compra, pueden considerarse vicios ocultos. En este artículo, explicaremos qué son los vicios ocultos, cómo identificarlos y qué pasos seguir para reclamarlos legalmente.

¿Qué son los vicios ocultos?

Los vicios ocultos son defectos en un inmueble que no son visibles a simple vista y que afectan su habitabilidad o uso. Según el Código Civil español (artículos 1484 y siguientes), el vendedor está obligado a responder por estos defectos siempre que cumplan las siguientes condiciones:

1. Deben ser defectos preexistentes: Es decir, que existían antes de la compraventa, aunque el comprador no los haya detectado.
2. Deben ser ocultos: No deben ser evidentes a simple vista ni detectables con una inspección superficial.
3. Deben ser graves: Deben afectar de manera significativa la funcionalidad del inmueble, reduciendo su valor o impidiendo su uso adecuado.

¿Cómo identificar vicios ocultos en un inmueble?

Para evitar sorpresas desagradables, es recomendable realizar una revisión exhaustiva antes de la compra. Algunos indicios de vicios ocultos pueden ser:

• Humedades y filtraciones: Manchas en paredes o techos pueden indicar problemas estructurales o de impermeabilización.
• Grietas en paredes o suelos: Pueden ser síntoma de asentamientos o defectos en la cimentación.
• Problemas en instalaciones eléctricas o de fontanería: Tuberías obstruidas, cables defectuosos o cortocircuitos frecuentes.
• Deficiencias en el aislamiento térmico o acústico: Si la vivienda es extremadamente fría en invierno o se escuchan demasiados ruidos exteriores, puede haber problemas con el aislamiento.

Si tienes dudas sobre el estado del inmueble, es recomendable contratar a un perito o arquitecto que realice una inspección técnica antes de la compra. Igualmente, es posible contactar con un abogado experto en derecho inmobiliario, quien podrá ponerte en contacto con un perito de confianza y dirigir jurídicamente las actuaciones para garantizar que todo el proceso se realice correctamente.

¿Cómo reclamar los vicios ocultos?

Si después de la compra descubres defectos ocultos, puedes ejercer acciones legales contra el vendedor. Es fundamental actuar correctamente para evitar perder derechos, por lo que contactar con un abogado especializado desde el primer momento te ayudará a gestionar la reclamación de manera adecuada. El proceso de reclamación se desarrolla en los siguientes pasos:

1. Notificación al vendedor: Se recomienda enviar un burofax informando del defecto y solicitando una solución.
2. Obtención de un informe pericial: Un informe técnico que acredite la existencia, gravedad y origen del vicio oculto es fundamental para respaldar la reclamación.
3. Plazo para reclamar: Según el Código Civil, el comprador dispone de seis meses desde la entrega de la vivienda para interponer la acción de saneamiento por vicios ocultos.
4. Acciones legales posibles: Dependiendo de la gravedad del defecto, el comprador puede optar por:
   • Resolver el contrato, devolviendo el inmueble y recuperando el dinero pagado.
   • Exigir una rebaja en el precio, acorde con el coste de la reparación.
5. Demanda judicial: Si el vendedor no responde o rechaza la reclamación, es posible acudir a los tribunales con la asistencia de un abogado especializado.

Conclusión

Detectar vicios ocultos en una vivienda puede suponer un gran problema para el comprador, pero existen mecanismos legales para reclamar su reparación o compensación. Para prevenir situaciones complicadas, es recomendable realizar inspecciones técnicas antes de la compra. Igualmente es preciso inspeccionar el inmueble una vez adquirido para detectar cualquier posible vicio oculto en plazo. En caso de detectar un vicio oculto, actuar rápidamente y contar con asesoramiento legal adecuado es clave para proteger tus derechos como comprador. Este artículo es informativo y no constituye un asesoramiento personalizado para usted.  Si usted desea resolver una consulta personalizada relacionada con esta temática u otra, puede contactarnos a través de este formulario o enviado un email a info@leonolarte.com