Guía práctica defectos constructivos de obra nueva para propietarios – ¿Qué hacer ante la aparición de defectos constructivos en viviendas de obra nueva?

Abogado Colaborador, Gonzalo Perpiñá

Introducción

La adquisición de una vivienda es probablemente la inversión más importante de nuestra vida, por lo que es natural que a todos nos preocupe que esta esté en perfectas condiciones, especialmente si es una vivienda de obra nueva comprada sobre plano.

Sin embargo, por desgracia es frecuente que la vivienda se entregue con defectos constructivos, tales como malos acabados, humedades, filtraciones, instalaciones que no funcionan, problemas aislamiento térmico o acústico, y un largo etcétera.

Es por ello que desde este despacho especializado en defectos constructivos en Sevilla hemos diseñado esta guía para ayudar a los propietarios a actuar de manera eficaz ante la aparición de estos problemas, desde su detección inicial hasta la posible reclamación legal, ofreciendo los siguientes pasos claros y prácticos para proteger sus derechos.

Adelantar, que la realización de estos pasos será siempre mucho más fácil, cómoda y efectiva si se cuenta con asesoramiento desde un principio.

Los pasos a seguir ante la aparición de defectos constructivos son:

1. Revisión detallada de la vivienda tras la entrega

Tras la entrega de la vivienda, es fundamental hacer una inspección minuciosa de todas las áreas. Aunque algunos defectos pueden ser evidentes (como grietas, humedades o problemas con los acabados), otros pueden no ser tan visibles de inmediato. Para una inspección eficaz:

• Realiza una lista detallada de cualquier desperfecto observado.
• Documenta con fotografías y vídeos los defectos encontrados.
• No te olvides de inspeccionar zonas como garajes, trasteros, y áreas comunes (en caso de una vivienda en comunidad).

2. Notificación inmediata al promotor o constructor

Una vez identificados los defectos, es esencial notificar al promotor o constructor de manera formal y por escrito. Normalmente, las promotoras establecen unos sistemas de comunicación internos para la comunicación de posibles defectos, pero siempre podremos comunicarlos a través de otras vías como correo electrónico. Esto permitirá tener un registro legal de la comunicación. En la notificación, incluye:

• Descripción detallada de los defectos.
• Fotos o cualquier otro material que evidencie el defecto.

3. Revisión de las reparaciones realizadas por promotor

Tras la notificación, lo ideal es que el promotor acceda a reparar los defectos sin necesidad de escalar el conflicto. En este punto hay que diferenciar si se trata de reparaciones de defectos de acabados o de defectos más importantes que afecten a la habitabilidad o estructura:

• En caso de reparaciones sobre acabados, podremos revisar nosotros mismos la correcta ejecución de estas reparaciones.

• En caso de reparaciones más importantes que afecten a habitabilidad o estructura, es altamente recomendable que esta revisión sea realizada por un técnico especializado contratado por el comprador, todo ello bajo la supervisión de un abogado especializado para no perder ningún derecho (por ejemplo, paso de plazos de prescripción).

En cualquier caso, siempre es recomendable estar correctamente asesorado tanto técnica como jurídicamente, aunque se trate de defectos en los acabados.

4. Asesoramiento técnico

Como hemos adelantado, en algunos casos, los defectos pueden ser más complejos, e incluso algunos que a simple vista pueden parecer simples problemas de acabados pueden ser causados por otros de mayor envergadura.

Por ello, se hace imprescindible contar con un técnico especializado (arquitecto o ingeniero) para  que realice un estudio de los defectos o patologías que sufre la vivienda, determine su forma de reparación y los costes que conlleva, así como para controlar la correcta ejecución de las reparaciones llevadas a cabo por la promotora. Este podrá realizar un informe que, en caso de reclamación judicial, será de vital importancia.

5. Asesoramiento jurídico por un abogado especializado en defectos constructivos

Si el promotor no responde adecuadamente o rechaza hacerse cargo de las reparaciones, es momento de consultar a un abogado especializado en defectos constructivos. 

Sin embargo, también es altamente recomendable contar con asesoramiento jurídico especializado para el caso de que el promotor colabore en las reparaciones, puesto que será la única manera de asegurar la total defensa de nuestros derechos (p. ej. control de plazos de prescripción de la reclamación) y la correcta ejecución de posibles reparaciones.

El abogado se encargará de:

• Evaluar el caso en detalle y valorar si es viable presentar una reclamación judicial.

• Recomendarte un técnico especializado y con experiencia en procedimientos judiciales para el estudio de los posibles defectos en tu vivienda.

• Revisar toda la documentación (notificaciones, informes técnicos, fotografías, etc.) para preparar una reclamación sólida.

• Asesorarte sobre la mejor estrategia legal, ya sea una demanda contra el promotor o contra cualquiera del resto de los agentes de la edificación (constructor, arquitecto, aparejador, subcontratistas, etc).

6. Reclamación extrajudicial y judicial

Si no se llega a un acuerdo amistoso, tu abogado podrá iniciar los siguientes procedimientos:

• Negociación previa: en primer lugar se suele intentar llegar a un acuerdo extrajudicial, consistente en que la promotora realice las reparaciones bajo la supervisión de los trabajaos por parte de un técnico de los compradores.

• Demanda judicial: En último caso, se puede presentar una demanda ante los tribunales, reclamando tanto la reparación de los defectos como posibles indemnizaciones por daños y perjuicios e incluso por daños morales.

El proceso judicial puede ser largo, pero con la correcta documentación y un buen asesoramiento legal, tienes altas probabilidades de éxito, especialmente si actúas dentro de los plazos legales establecidos.

Conclusión

En definitiva, la aparición de defectos constructivos en una vivienda de obra nueva puede ser una experiencia frustrante, pero siguiendo estos pasos y con el apoyo de un abogado especializado en defectos constructivos puedes resolver el problema de manera eficaz y proteger tus derechos. No dudes en actuar rápidamente, documentar todo y buscar ayuda profesional cuando sea necesario.

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Este artículo es informativo y no constituye un asesoramiento personalizado para usted.

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